Louer un logement à Copenhague

Copenhague a beaucoup de logements neufs sur les portails, mais très peu de logements bon marché : un deux-pièces (T2, compté de la même façon en danois) coûtait en moyenne environ 13 800 kr par mois sur BoligPortal en juillet 2026, et les propriétaires peuvent légalement demander jusqu’à trois mois de dépôt de garantie, plus trois mois de loyer payé d’avance, en plus du premier mois. Les filières moins chères, le logement social à but non lucratif, les coopératives et les anciens logements à loyer réglementé, fonctionnent avec des listes d’attente qui durent des années : la plupart des nouveaux arrivants commencent donc par une chambre, une sous-location ou un logement neuf et s’inscrivent sur les listes dès le premier jour.

Vérifié le 30 septembre 2026Dépôt de garantie, bail et préavis : les règles au Danemark

Les maisons colorées de Nyhavn à Copenhague

La situation actuelle

Les logements de la ville se répartissent en quatre catégories (Københavns Kommune, Boligredegørelsen 2025) : locations privées environ 30 %, andelsboliger (coopératives d’habitation) 28 %, propriétaires occupants environ 22 % et almene boliger (logement social à but non lucratif) environ 19 %, soit à peu près 66 000 logements. Seules les locations privées sont ouvertes à quiconque a de l’argent mais aucune ancienneté sur une liste. La ville note que les loyers privés sont supérieurs d’environ 135 % à ceux du logement à but non lucratif, que les loyers les plus élevés se trouvent dans les immeubles récents, et que les anciens logements à loyer réglementé sont moins chers mais arrivent rarement sur le marché.

Le marché est tendu. BoligPortal estimait le taux de vacance de Copenhague à 1,9 % à la mi-2025, contre 3 % un an plus tôt, et EjendomDanmark a mesuré 1,9 % pour la région de la capitale en 2025, un plus bas historique. Une vague de projets locatifs neufs à Valby (Grønttorvet), à Sydhavn, à Ørestad et à Nordhavn alimente en continu les annonces. En septembre 2026, certains projets proposaient des journées portes ouvertes et des remises à l’emménagement, ce qui montre que le haut de gamme neuf et cher du marché n’est pas épuisé.

Vous êtes en concurrence avec des étudiants (chaque mois d’août amène des milliers de nouveaux étudiants, et 2025 a vu un record de candidatures), de jeunes actifs et des salariés recrutés à l’étranger par les employeurs des sciences de la vie et de la tech autour de la ville. Les propriétaires fixent librement les loyers dans les immeubles de 1992 ou plus récents, mais dans les immeubles plus anciens le loyer est réglementé. Un locataire qui paie plus que le niveau légal peut saisir Huslejenævnet (commission des loyers) et faire baisser le loyer. LLO dit que le loyer dépasse le niveau légal dans environ neuf dossiers de sous-location sur dix qu’elle voit passer.

Plan réaliste avec un budget normal : une chambre à 5 000–8 500 kr ou un deux-pièces (T2) neuf à 12 500–16 000 kr la première année, pendant que vous accumulez de l’ancienneté chez KAB, fsb et les autres organismes de logement à but non lucratif (souvent de 1 à 4 ans ou plus à Copenhague) ou, si vous étudiez, auprès des résidences étudiantes de KKIK. Prévoyez la somme à avancer : pour un logement à 14 000 kr, trois mois de dépôt de garantie, trois mois de loyer d’avance et le premier mois représentent environ 98 000 kr.

Derrière les notes

DifficultéTrès difficile

Les logements à but non lucratif (19 %) et les coopératives (28 %), soit environ la moitié du parc, exigent des années sur une liste (Københavns Kommune, Boligredegørelse 2025). Le marché libre peut exiger 3 mois de dépôt de garantie, 3 mois de loyer d’avance et le premier mois. Pas de numéro CPR sans adresse (Ville de Copenhague, septembre 2026). Les logements neufs sont loués à quiconque passe les vérifications : ce n’est donc pas un 5. Données de septembre 2026.

CoûtTrès cher

Deux-pièces (T2) 12 500–16 000 kr par mois ; moyenne BoligPortal 13 800 kr (juillet 2026). Revenu disponible médian, 25–64 ans, municipalité de Copenhague : environ 296 000 kr par an, 24 700 kr par mois (Statistics Denmark INDKP106, 2024). Part du revenu de 51 à 65 %, 56 % à la moyenne : tranche 4 (45–60 %). Le centre, København K (environ 23 000 kr, BoligScout, septembre 2026), dépasse 60 %. Données de septembre 2026.

ConcurrenceExtrême

Délais d’attente pour le logement à but non lucratif : les délais typiques les plus courts chez KAB sont de 1 à 4 ans, les plus longues à Copenhague et à Frederiksberg (KAB, septembre 2026) ; listes de coopératives de 2 à 5 ans (Waitly, 2026). Vacance 1,9 % (BoligPortal, 2025). La méthode attribue 5 aux files officielles de plusieurs années. Le marché privé neuf seul vaudrait 3–4 : beaucoup d’annonces, quelques remises à l’emménagement (BoligPortal, septembre 2026). Données de septembre 2026.

Risque d’arnaqueTrès fréquent

La police (NSK) a reçu 271 signalements de fraude au logement durant les huit premiers mois de 2025, la plupart à Copenhague (TV 2, août 2025) ; la NSK a mis en garde les étudiants au sujet de Copenhague (DR, juillet 2024) ; TjekDet a révélé un réseau qui publiait de faux logements de Copenhague dans des groupes Facebook (août 2026). Modes opératoires bien connus et alertes annuelles de la police : tranche 4. Données de septembre 2026.

Les maisons mitoyennes de Nyboder
Les maisons mitoyennes de Nyboder

Les prix

Type de logementLoyer affiché typiqueSource
Chambre en colocationLa plupart des chambres de Copenhague et de Frederiksberg proposées sur BoligPortal fin septembre 2026 coûtaient 5 000–8 500 kr. Les chambres de co-living meublées du centre coûtaient 10 500–11 800 kr. Vérifiez si les charges sont comprises.5 000–8 500 kr par mois(670–1 150 € par mois)BoligPortal (chambres à louer à Copenhague), septembre 2026
Studio ou deux-pièces (T2)Moyennes BoligPortal : logement d’une pièce 9 900 kr, logement de deux pièces (une chambre plus un séjour) 13 800 kr (juillet 2026). Les loyers affichés concernent surtout des logements neufs ; les anciens logements réglementés sont moins chers mais rarement annoncés.9 500–16 000 kr par mois(1 250–2 150 € par mois)BoligPortal via Ritzau (Sjællandske Nyheder), juillet 2026
Trois-pièces (T3)Fourchette centrale de 31 annonces de trois-pièces à Copenhague et à Frederiksberg (médiane d’environ 17 500 kr). Les logements neufs de Sydhavn/Teglholmen et du centre, København K, montent à 24 000–28 500 kr.15 000–19 500 kr par mois(2 000–2 600 € par mois)BoligPortal (appartements de 3 pièces à Copenhague), septembre 2026

Loyers affichés sur les portails ; ce qui est réellement payé est souvent moins (baux anciens) ou plus (locations meublées de courte durée). Les dépôts de garantie et ce qui peut être facturé en plus figurent sur la page sur les règles de location au Danemark. Les valeurs en euros servent à comparer les villes : arrondies, par mois, au taux du 23 octobre 2026 (notre méthode de conversion).

Un chemin au bord d’un lac à Copenhague
Un chemin au bord d’un lac à Copenhague

Astuces locales

Recueillies sur les forums locaux, les subreddits de la ville et les groupes d’expatriés, avec nos propres mots. C’est ce qui a aidé ceux qui sont passés par là ; rien de tout cela n’est une garantie.

  1. Inscrivez-vous sur toutes les listes d’attente le jour de votre arrivée

    Le logement à but non lucratif et les coopératives coûtent bien moins cher que les logements privés neufs, mais les deux fonctionnent à l’ancienneté. Payez les petits frais d’inscription chez KAB et les autres organismes à but non lucratif, et inscrivez-vous auprès des coopératives d’habitation qui tiennent une liste externe. Continuez ensuite à payer la cotisation annuelle, car un paiement manqué efface votre place.

    Source : Pages sur la liste d’attente de KAB ; guide Waitly sur les coopératives, 2026

  2. Comptez les pièces à la danoise

    Les annonces danoises comptent le séjour comme une pièce : un « 2-værelses » est un deux-pièces (T2), un « 3-værelses » un trois-pièces (T3) et un « 1-værelses » un studio. Filtrez de cette façon, sinon vous passerez à côté des logements que vous voulez vraiment.

    Source : Annonces BoligPortal, 2026

  3. Vérifiez qui est propriétaire du logement avant de payer

    Cherchez l’adresse sur ois.dk ou tinglysning.dk et comparez le propriétaire avec la personne à qui vous avez affaire. Vérifiez le nom sur la boîte aux lettres et l’interphone lors de la visite. Demandez à la personne qui montre le logement une pièce d’identité avec photo.

    Source : Guide de sécurité de BoligPortal ; conseils de la NSK via DR, 2024

  4. Assurez-vous de pouvoir déclarer votre adresse

    Il faut une adresse pour obtenir un numéro CPR, et sans numéro CPR il est difficile d’obtenir un compte bancaire, des abonnements (électricité, eau) ou une aide au logement. Avant de signer pour une chambre ou une location de courte durée, demandez par écrit au propriétaire si vous pouvez y déclarer votre domicile. Les hôtels et les résidences de services ne l’autorisent pas toujours.

    Source : Pages internationales de la Ville de Copenhague ; forum Expat.com Copenhagen

  5. Regardez les projets neufs

    De grands projets à Grønttorvet à Valby, à Sydhavn/Teglholmen, à Ørestad et à Nordhavn louent des centaines de logements à la fois, organisent des journées portes ouvertes et ont parfois offert un mois de loyer gratuit. Ils sont plus chers au mètre carré, mais le loyer est fixé d’avance et vous n’êtes pas en concurrence avec une file d’attente.

    Source : Annonces de projets sur BoligPortal, septembre 2026

  6. Contestez le loyer d’un logement ancien

    Dans les immeubles d’avant 1992, le loyer est réglementé, et beaucoup de sous-locations et de logements anciens sont loués au-dessus du niveau légal. Si vous pensez payer trop, contactez LLO ou Danske Lejere tôt : une réclamation affirmant que le loyer dépasse le loyer pratiqué pour des logements comparables doit parvenir à Huslejenævnet dans l’année qui suit votre premier paiement de loyer. Les frais sont de 367 kr (2026).

    Source : Københavns Kommune, 2026 ; LLO Hovedstaden via TV 2 Kosmopol

  7. Étudiants : fixez une date d’emménagement le 1er ou le 15

    De nombreuses résidences accueillent de nouveaux locataires le 1er ou le 15 du mois et rénovent entre deux locataires ; le 1er ou le 15 août est donc la date de début habituelle. Téléversez votre lettre d’admission dès que vous la recevez, et renouvelez chaque mois votre demande auprès de KKIK.

    Source : KKIK ; page logement d’Aalborg University Copenhagen

  8. Frederiksberg est une municipalité distincte

    Frederiksberg est au milieu de Copenhague mais a son propre hôtel de ville, son propre service aux citoyens et sa propre commission des loyers. Si votre logement s’y trouve, déclarez votre domicile et déposez tout dossier de loyer auprès de Frederiksberg, pas de Copenhague.

    Source : Page de déclaration de domicile de Frederiksberg Kommune

Quartiers

  • Indre By (København K) loyers plus élevés

    Le vieux centre. Les annonces les plus chères de la ville (moyenne BoligScout d’environ 23 000 kr en septembre 2026) et peu de logements avec des baux longs. Choisissez-le pour l’emplacement, pas pour le rapport qualité-prix.

  • Frederiksberg loyers plus élevés

    Verdoyant, calme et très demandé par les familles et les étudiants de la CBS. Surtout des immeubles anciens, donc beaucoup de logements réglementés et de coopératives, mais ils arrivent rarement sur le marché libre.

  • Østerbro et Nordhavn loyers plus élevés

    Østerbro est un quartier établi et familial, près des lacs et du Fælledparken. Nordhavn est un nouveau quartier portuaire avec des logements modernes, le métro et des loyers plus élevés.

  • Vesterbro loyers plus élevés

    Jeune et animé, près de la gare centrale et du Meatpacking District. Des logements anciens très demandés ; attendez-vous à de la concurrence pour tout ce qui est sous la moyenne.

  • Nørrebro loyers moyens

    Dense et multiculturel, avec des bars, des commerces et des étudiants. Un peu moins cher que le centre (BoligPortal a trouvé des petits logements à environ 9 300 kr en moyenne en 2025) ; les chambres sont courantes.

  • Amager (Islands Brygge, Amagerbro, Ørestad) loyers moyens

    Près du campus Sud de l’Université de Copenhague, de l’aéroport et de la plage. Ørestad compte de grands immeubles neufs desservis par le métro, souvent l’endroit le plus facile pour trouver rapidement un logement.

  • Sydhavn et Teglholmen (København SV) loyers moyens

    Ancien port industriel devenu quartier neuf, avec de nombreux logements de 2 à 3 pièces sur les portails. Les loyers au mètre carré sont élevés, mais l’offre existe.

  • Nordvest, Valby et Vanløse loyers plus bas

    Quartiers périphériques aux loyers moyens les plus bas de la ville (BoligScout : København NV environ 13 600 kr, septembre 2026). BoligPortal estimait qu’on économise environ 20 % sur un petit logement en s’éloignant de 5–7 km. Bonnes liaisons à vélo, en S-tog (train de banlieue) ou en métro.

Maisons peintes à Nyhavn
Maisons peintes à Nyhavn

Ce que demandent les propriétaires

Préparez ces documents en PDF avant la première visite ; à Copenhague, le logement revient souvent à la personne qui envoie la première un dossier complet.

  • Passeport ou carte d’identité nationale ; les citoyens de l’UE ont aussi besoin de leur document de séjour de l’UE une fois enregistrés, les autres de leur titre de séjour.
  • Contrat de travail ou lettre d’admission ; les propriétaires et les projets neufs demandent souvent des fiches de paie récentes pour vérifier que vous pouvez payer le loyer.
  • L’argent pour le paiement initial : jusqu’à 3 mois de dépôt de garantie, plus jusqu’à 3 mois de loyer payé d’avance, plus le premier mois, réglés par virement bancaire.
  • Le numéro CPR (numéro d’identification personnel danois), si vous en avez un. Beaucoup de propriétaires acceptent que vous vous enregistriez après la signature, puisqu’il faut l’adresse pour obtenir le numéro.
  • Un compte bancaire danois (enregistré comme votre NemKonto) pour le loyer, et MitID pour le courrier numérique, l’aide au logement et les dossiers devant la commission des loyers.
  • Pour les résidences étudiantes : la preuve d’admission dans une formation ouvrant droit à la SU et une demande KKIK renouvelée chaque mois.
  • Une courte présentation de vous (qui vous êtes, travail ou études, date d’emménagement), surtout pour les chambres, où le locataire qui vous choisit est souvent votre futur colocataire.

Arnaques typiques à Copenhague

Ici, nous notons le risque d’arnaque 4 sur 5. La police (NSK) a reçu 271 signalements de fraude au logement durant les huit premiers mois de 2025, la plupart à Copenhague (TV 2, août 2025) ; la NSK a mis en garde les étudiants au sujet de Copenhague (DR, juillet 2024) ; TjekDet a révélé un réseau qui publiait de faux logements de Copenhague dans des groupes Facebook (août 2026). Modes opératoires bien connus et alertes annuelles de la police : tranche 4. Les arnaques générales et que faire si vous avez déjà payé figurent dans le guide contre les arnaques à la location.

  • Le propriétaire qui est à l’étranger

    Un logement central à un loyer bas. Le « propriétaire » dit être à l’étranger et enverra les clés par coursier une fois le dépôt de garantie payé, souvent sur un compte étranger ou par Western Union. Signe révélateur : aucune visite possible et paiement par un moyen impossible à annuler.

  • Fausse sous-location d’un vrai logement

    Quelqu’un qui se fait passer pour le locataire actuel annonce un vrai logement de Copenhague dans un groupe Facebook, encaisse des dépôts de garantie auprès de plusieurs personnes et disparaît. Les victimes trouvent le véritable occupant à la porte le jour de l’emménagement. Signe révélateur : on vous montre des photos ou une vidéo au lieu d’une vraie visite, ou le nom sur la porte ne correspond pas.

  • La visite d’une location de courte durée

    L’escroc réserve un logement de vacances pour quelques jours, le montre en personne pour paraître honnête, encaisse les dépôts de garantie et les loyers d’avance, et a disparu quand les clés ne fonctionnent plus. Signe révélateur : la vérification du propriétaire sur ois.dk indique quelqu’un d’autre, et le « propriétaire » vous pousse à signer et à payer sur-le-champ.

  • Réseau sur Facebook avec de faux papiers

    En 2026, un réseau a publié des logements à bas prix à Copenhague dans des groupes Facebook et a fait passer les victimes sur e-mail et WhatsApp. Il envoyait de faux contrats, de faux passeports et de fausses factures d’énergie, puis demandait environ 42 000 kr de dépôt de garantie et de loyer d’avance. Signe révélateur : un propriétaire qui refuse de parler sur Facebook ou au téléphone et envoie un contrat avant toute visite.

  • Contact déplacé hors du portail

    Sur BoligPortal, des fraudeurs écrivent en anglais à une annonce rédigée en danois, vous donnent une adresse e-mail ou proposent un prix plus bas si vous évitez la plateforme. Signe révélateur : toute demande de quitter la messagerie du portail ou de payer sur un compte étranger.

  • La sous-location à prix excessif ou non autorisée

    Ce n’est pas toujours une fraude au sens de la loi, mais c’est courant : un locataire sous-loue bien au-dessus du loyer légal ou sans prévenir le propriétaire. Vous pouvez perdre la chambre à bref délai et ne pas pouvoir déclarer votre adresse. Demandez à voir l’accord du propriétaire, et rappelez-vous que le loyer peut être contesté devant Huslejenævnet.

Combien de temps cela prend

Comptez un à trois mois pour une chambre ou un logement neuf, davantage en juillet et en août quand les étudiants arrivent. D’abord : créez des profils sur BoligPortal, Boligzonen et Findbolig et créez des alertes. Payez pour vous inscrire sur les listes d’attente du logement à but non lucratif (et chez KKIK si vous étudiez) la même semaine, car chaque jour d’ancienneté compte. Réservez un premier logement qui vous permet de déclarer votre adresse, puis obtenez votre numéro CPR à International House. Une fois le logement trouvé, visitez-le en personne, vérifiez le propriétaire sur ois.dk et signez un contrat écrit, idéalement sur le Typeformular A (formulaire type, 10e édition). Ne payez que par virement bancaire danois, signalez tout défaut par écrit dans les 14 jours suivant l’emménagement et demandez l’aide au logement dans les 30 jours si vous y avez droit.

Où trouver de l’aide

  • Lejernes LO (LLO) HovedstadenLe plus grand syndicat de locataires du Danemark, avec une antenne à Copenhague. Les adhérents reçoivent des conseils et un suivi de dossier sur les niveaux de loyer, les dépôts de garantie, les factures de départ, les sous-locations et les préavis. Il publie un contrat de bail type en anglais.
  • Danske Lejere (bureau de Copenhague, Valby)Deuxième association de locataires du pays ; le bureau de Valby, Gammel Køge Landevej 55, s’occupe des adhérents à l’est du Grand Belt. Votre première question reçoit une réponse gratuite ; l’adhésion donne droit au suivi de dossier et à la vérification des contrats.
  • Huslejenævnet København (Nævn og Natteliv)La commission des loyers de la ville, Nyropsgade 7. Tranche les litiges sur les niveaux de loyer, les dépôts de garantie, les réparations à la sortie et les factures de consommation. Un locataire paie 367 kr pour saisir la commission, et un propriétaire qui perd entièrement paie 7 027 kr. Les décisions peuvent faire l’objet d’un appel devant l’ankenævn (commission d’appel) de la ville (194 kr). Les dossiers durent en général de 8 à 10 mois (kk.dk, 2026).
  • Københavns Kommune, Borgerservice (pages internationales)Les pages en anglais de la ville sur le logement : types de logement, aide au logement, prêts pour le dépôt de garantie pour ceux qui y ont droit, contacts d’aide juridique. Téléphone du service aux citoyens : 33 66 33 66.
  • Lejernes RetshjælpAssociation nationale d’aide juridique aux locataires avec des conseils en anglais pour les expatriés. Adhésion étudiante à bas prix ; les relectures de bail sont proposées aux non-adhérents contre paiement.
  • Politi (police danoise)Signalez une fraude à la location en ligne sur politi.dk (Anmeld kriminalitet), et contactez immédiatement votre banque pour tenter de bloquer le virement.

Questions fréquentes sur la location à Copenhague

De quelle somme ai-je besoin au départ pour louer un logement à Copenhague ?

Un propriétaire peut demander jusqu’à trois mois de dépôt de garantie et jusqu’à trois mois de loyer payé d’avance, plus le loyer du premier mois (règles du ministère du Logement, 2026). Pour un deux-pièces (T2) à 14 000 kr, cela fait environ 98 000 kr avant l’emménagement. Beaucoup de propriétaires en demandent moins, surtout pour les chambres.

Puis-je obtenir un numéro CPR avant d’avoir un logement ?

Non. Pour vous enregistrer, il faut un logement au Danemark et le projet d’y rester plus de trois mois (Ville de Copenhague, 2026). Une chambre, une sous-location ou une adresse temporaire convient si le propriétaire vous laisse vous y enregistrer : posez donc la question avant de signer.

Combien de temps durent les listes d’attente du logement à but non lucratif ?

KAB indique que les délais d’attente typiques les plus courts sont de 1 à 4 ans selon l’ensemble immobilier, et que Copenhague et Frederiksberg ont les plus longs (2026). L’inscription coûte 250 kr plus 250 kr par an ; les listes pour étudiants et jeunes sont gratuites. Les étudiants et les personnes qui travaillent peuvent parfois passer devant grâce aux critères flexibles.

Je pense que mon loyer est trop élevé. Que puis-je faire ?

Si l’immeuble date d’avant 1992, le loyer est réglementé et peut être contesté. Contactez LLO ou Danske Lejere, puis portez l’affaire devant Huslejenævnet København pour 367 kr (2026). Une réclamation affirmant que le loyer dépasse le loyer pratiqué pour des logements comparables doit être faite dans l’année qui suit son premier paiement, et le trop-perçu peut être récupéré.

Puis-je obtenir la boligstøtte (aide au logement) en tant que nouvel arrivant ?

Seulement si le logement a sa propre cuisine, s’il est votre résidence permanente et si votre adresse est enregistrée au registre national (borger.dk, 2026). Faites la demande dans les 30 jours suivant l’emménagement pour recevoir l’aide dès la date d’emménagement. Une chambre sans cuisine propre n’y donne pas droit.

Sources de cette page (45)

Une information est dépassée ou un canal manque ? Écrivez-nous. Nous revoyons les pages dans l’ordre, la plus ancienne d’abord ; celle-ci pour la dernière fois le 30 septembre 2026.