Mieten in Dänemark: die Regeln

Private Mietverhältnisse regelt das Lov om leje (das Mietgesetz, lov nr. 341 af 22. marts 2022, in Kraft seit dem 1. Juli 2022, seither mehrfach geändert, zuletzt mit Wirkung zum 1. Januar 2026). Der gemeinnützige Wohnungsbau hat ein eigenes Gesetz, Lov om leje af almene boliger (almenlejeloven, LBK nr. 928 af 4. september 2019 in der geänderten Fassung). Jede Partei kann einen schriftlichen Vertrag verlangen, und was der Vertrag nicht ausdrücklich regelt, richtet sich nach dem Gesetz (§ 11). Verwendet ein Vermieter ein Standardformular, muss es das zugelassene Typeformular A, 10. udgave (Standardformular A, 10. Auflage) sein. Es ist seit dem 1. Januar 2023 das einzige zugelassene Formular (§ 14). Jede vereinbarte Abweichung vom Gesetz oder vom Formular muss unter § 11 „Særlige vilkår“ (besondere Bedingungen) des Vertrags stehen, nicht als Streichung im gedruckten Text. Klauseln im gedruckten Text, die vom Gesetz abweichen, sind fett und kursiv gedruckt. Verwendet ein Vermieter ein nicht zugelassenes Formular, sind Bedingungen unwirksam, die dem Mieter weniger Rechte oder mehr Pflichten geben als das Gesetz (§ 14, stk. 3).

Die meisten Mietverhältnisse laufen auf unbestimmte Zeit, mit starkem Schutz davor, dass der Vermieter sie beendet (siehe Kündigung). Ein Mietverhältnis kann befristet sein (tidsbegrænset); dann endet es ohne Kündigung mit Ablauf der Frist und kann nicht vorzeitig beendet werden, wenn der Vertrag das nicht vorsieht (§ 173). Das Boligret (Wohnungsgericht) kann die Befristung aufheben, wenn sie durch die eigenen Verhältnisse des Vermieters, etwa eine geplante Rückkehr oder einen Verkauf, nicht ausreichend begründet ist. Bleibt der Mieter mehr als einen Monat nach Ablauf mit Wissen des Vermieters wohnen, ohne zum Auszug aufgefordert zu werden, läuft das Mietverhältnis ohne Enddatum weiter. Schlüsselgeld und Vermittlungsgebühren sind verboten: Niemand darf vom Mieter Geld dafür nehmen, dass er ihm eine Wohnung vermietet oder vermittelt (§ 15), und solche Beträge können zurückgefordert werden. Stand: September 2026.

Bei einer Wohnung oder einem Zimmer ist die Kaution (depositum) auf drei Monatsmieten begrenzt (Lov om leje § 59, stk. 1). Darüber hinaus kann der Vermieter bis zu drei Monate forudbetalt leje (Miete im Voraus) verlangen, solange das nicht mehr ist als die Miete, die während der Kündigungsfrist des Mieters fällig wird. Die Miete im Voraus ist keine zweite Kaution: Nach der Kündigung des Mietverhältnisses verrechnet der Mieter sie mit den letzten Monatsmieten (§ 59, stk. 3). Das ist gemeint, wenn Inserate „6 måneder“ oder „3+3“ schreiben: drei Monate Kaution plus drei Monate Miete im Voraus, und in der Praxis ist auch die erste Monatsmiete vor dem Einzug fällig, sodass vor dem Einzug bis zu sieben Monatsmieten zusammenkommen können. Die Miete selbst darf nicht für mehr als drei Monate auf einmal verlangt werden (§ 58). Ein Vermieter von Wohnraum mit kostenbasierter Miete, der mehr verlangt, riskiert eine Geldstrafe oder bis zu vier Monate Gefängnis (§ 62). Zu viel gezahlte Beträge können bis zu ein Jahr nach dem Auszug über das Huslejenævn (den kommunalen Mietausschuss) zurückgefordert werden (§ 40). Steigt die Miete, kann der Vermieter Kaution und Miete im Voraus in monatlichen Raten aufstocken (§ 60).

Das Gesetz verlangt nicht, dass die Kaution bei einer Behörde hinterlegt wird, und setzt keine Frist für ihre Rückzahlung. Der Vermieter rechnet zuerst die Reparaturkosten nach der Wohnungsabnahme beim Auszug ab (siehe Kündigung). Ein Untermieter kann statt einer Barkaution eine Bankgarantie oder ein eigenes gesperrtes Konto anbieten (§ 59, stk. 2), und ein untervermietender Mieter, der die Kaution nicht binnen sechs Wochen nach Ende der Untermiete abgerechnet und zurückgezahlt hat, kann mit einer Geldstrafe belegt werden (§ 62, stk. 2). Bei almene boliger verlangt die Wohnungsbaugesellschaft entweder ein beboerindskud (Bewohnereinlage) oder eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten (almenlejeloven §§ 45–46). Streitigkeiten um die Kaution gehen an das Huslejenævn, bei almene boliger an das Beboerklagenævn (Beschwerdeausschuss der Bewohner). Die Polizei rät, nie eine Kaution oder Miete im Voraus für eine Wohnung zu zahlen, in der du noch nicht warst, nur über eine dänische Bank zu zahlen und vorher zu prüfen, wem die Immobilie gehört. Stand: September 2026.

Welche Mietregeln gelten, hängt von der Kommune und vom Gebäude ab. In regulierten Kommunen (definiert in Lov om leje § 4) ist die Miete in Gebäuden, die vor 1992 bezogen wurden, omkostningsbestemt (kostenbasiert). Sie darf nicht höher sein, als nötig ist, um die notwendigen Betriebskosten des Hauses plus eine begrenzte Verzinsung seines Wertes zu decken (§§ 19, 23–25), und kann stattdessen für Zeiträume von zwei Jahren an den Nettopreisindex gebunden werden (§ 26). Die wichtigste Ausnahme ist eine Wohnung, die gennemgribende forbedret (grundlegend modernisiert) wurde (die alte Regel „§ 5, stk. 2“, heute § 19, stk. 2). Dort kann die Miete bis zu det lejedes værdi steigen (dem Wert der gemieteten Wohnung, also dem, was vergleichbare Wohnungen in der Gegend kosten). Voraussetzung sind Verbesserungen von mindestens 2.280 kr je m² oder 260.738 kr insgesamt zu Preisen von 2021, jedes Jahr indexiert, die binnen zwei Jahren ausgeführt werden. Seit dem 1. Juli 2020 muss ein Vermieter außerdem fünf Jahre nach dem Kauf der Immobilie warten, das Gebäude muss die Energieklasse A–C erreichen oder sich um zwei Stufen verbessern, und das Huslejenævn muss die Wohnung vor Beginn der Arbeiten besichtigen. In Gebäuden, die am 1. Januar 1995 sechs oder weniger Wohnungen hatten, darf die Miete nicht wesentlich höher sein als die kostenbasierte Miete vergleichbarer Wohnungen (§§ 7, 32). In nicht regulierten Kommunen wird die Miete an det lejedes værdi gemessen (§§ 42–45).

Die Miete ist frei vereinbar bei Wohnungen in Gebäuden, die erstmals nach dem 31. Dezember 1991 genutzt wurden, bei Wohnungen, die aus Gewerberäumen umgebaut wurden, und bei neuen Wohnungen im Dachgeschoss und auf dem Dach (§ 54). Auch dann kann das Huslejenævn prüfen, ob die Miete nach allgemeinem Vertragsrecht unbillig ist (§ 55). Ein Vermieter, der die Miete in Richtung det lejedes værdi erhöht, muss das drei Monate vorher schriftlich ankündigen, den Grund und das Widerspruchsrecht des Mieters nennen und darf das nicht öfter als alle zwei Jahre tun (§§ 42, stk. 5, und 44). Der Mieter hat dann sechs Wochen Zeit, schriftlich zu widersprechen; danach muss der Vermieter den Fall vor das Huslejenævn bringen. In vielen Verträgen ist stattdessen eine jährliche Erhöhung nach dem Nettopreisindex vorgesehen, die der Vermieter durch schriftliche Mitteilung vornehmen kann (§§ 53, stk. 2, und 54, stk. 3). Ein befristetes Gesetz begrenzte Indexerhöhungen für die Indexjahre 2022 und 2023 auf 4 % im Jahr (lov nr. 1311 af 27. september 2022). Seine Sonderregeln wurden am 1. Januar 2025 aufgehoben, Indexerhöhungen folgen dem Index also wieder vollständig. Ein Mieter, der die vereinbarte Miete für zu hoch hält, kann beim Huslejenævn beantragen, sie zu senken. Wird geltend gemacht, die Miete übersteige det lejedes værdi, muss der Antrag binnen eines Jahres nach der ersten Zahlung dieser Miete gestellt werden (§ 45, stk. 4), und zu viel gezahltes Geld kann mit Zinsen zurückgefordert werden (§ 40). Stand: September 2026.

Ein Mieter kann jederzeit kündigen, sofern keine feste Laufzeit vereinbart ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, zum ersten Werktag eines Monats. Für ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters beträgt sie einen Monat (Lov om leje §§ 169, 175). Ein Vermieter kann die meisten Mietverhältnisse nur aus den in § 171 aufgeführten Gründen beenden, etwa weil er selbst in die Wohnung ziehen will, wegen Abriss, schwerer Störungen des Hausfriedens oder aus anderen gewichtigen Gründen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Grund nennen und den Mieter darauf hinweisen, dass er widersprechen kann (§ 176). Die Kündigungsfrist beträgt mindestens ein Jahr, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen will, sonst drei Monate (§ 175). Widerspricht der Mieter binnen sechs Wochen schriftlich, gilt die Kündigung nur, wenn der Vermieter binnen weiterer sechs Wochen beim Boligret klagt. Mietverhältnisse, die freier beendet werden können, sind in § 170 aufgeführt: ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters, eine Wohnung in einem Haus mit zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer in der anderen wohnt, und eine Eigentums- oder Genossenschaftswohnung, in die der Eigentümer zurückziehen will. Unabhängig davon kann ein Vermieter bei Nichtzahlung nach schriftlicher Aufforderung oder bei schweren Verstößen fristlos kündigen (§ 182).

Beim Auszug muss die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem sie übernommen wurde, abgesehen von normaler Abnutzung. Vom Mieter darf nie verlangt werden, sie in besserem Zustand zu hinterlassen als beim Einzug (§ 187, stk. 1). Seit dem 1. Juli 2015 ist in neuen Verträgen eine Klausel nicht mehr möglich, nach der die Wohnung nyistandsat (frisch renoviert) zurückzugeben ist. Vermieter, die mehr als eine Wohnung vermieten, müssen binnen zwei Wochen, nachdem sie erfahren haben, dass der Mieter ausgezogen ist, ein fraflytningssyn (Wohnungsabnahme beim Auszug) durchführen, dazu mindestens eine Woche vorher schriftlich einladen und einen schriftlichen Bericht aushändigen. Andernfalls verlieren sie ihren Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten, und Kosten, die nicht im Bericht stehen, dürfen nicht berechnet werden (§ 187, stk. 2–5). Dieselben Vermieter müssen beim Einzug eine Abnahme durchführen und einen Bericht aushändigen, sonst verlieren sie Reparaturansprüche (§ 90). Zieht ein Mieter vor Ende der Kündigungsfrist aus, muss der Vermieter versuchen, die Wohnung neu zu vermieten, und die Miete eines neuen Mieters mindert, was der alte Mieter schuldet (§ 175, stk. 3). Stand: September 2026.

Der Vermieter muss die Wohnung sauber und in gutem Zustand übergeben, mit unbeschädigten Fenstern und funktionierenden Schlössern (Lov om leje § 89). Er muss außerdem das Haus und die Wohnung ordentlich instand halten, auch die Leitungen sowie die Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsanlagen, und Treppen, Hof und Gemeinschaftsflächen sauber halten (§ 112). Um Schlösser und Schlüssel kümmert sich der Mieter. Die Innenrenovierung (Streichen, Tapezieren, Bodenbehandlung) ist grundsätzlich Sache des Vermieters und wird über ein Konto für die Inneninstandhaltung bezahlt (§§ 116–117), aber der Vertrag kann sie auf den Mieter übertragen. Mängel, die zu Beginn vorhanden sind, müssen dem Vermieter binnen zwei Wochen nach Beginn des Mietverhältnisses gemeldet werden, sonst verliert der Mieter das Recht, sich darauf zu berufen, es sei denn, sie waren vernünftigerweise nicht zu erkennen (§ 91).

Heizung, Wasser, Strom und Gas, die der Vermieter liefert, werden über monatliche Abschlagszahlungen bezahlt. Der Vermieter muss binnen vier Monaten nach Ende des Abrechnungsjahres eine jährliche Verbrauchsabrechnung schicken (§ 75), und der Mieter kann binnen sechs Wochen nach Erhalt schriftlich widersprechen (§ 77). Kommt die Abrechnung zu spät, verliert der Vermieter das Recht, eine Nachzahlung zu verlangen (§ 79). Makler- und Vermittlungsgebühren dürfen dem Mieter nicht berechnet werden (§ 15). Bei almene boliger deckt die Miete die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Siedlung, und die Bewohner entscheiden vieles davon über die Mieterdemokratie mit. Die Verbrauchsabrechnungen dort folgen dem almenlejeloven. Stand: September 2026.

Jeder muss im CPR (Det Centrale Personregister, dem zentralen Melderegister, oft Folkeregister genannt) an der Adresse angemeldet sein, an der er tatsächlich wohnt, und einen Umzug binnen fünf Tagen melden, meist auf borger.dk mit MitID (cpr.dk). Die CPR-Nummer ist der Schlüssel zu fast allem: der gelben Krankenversicherungskarte, einem Bankkonto, MitID, Steuern und boligstøtte (Wohnbeihilfe). Neuankömmlinge können die Anmeldung im CPR beantragen, wenn sie länger als drei Monate bleiben. Sie brauchen eine Adresse in Dänemark und einen Nachweis, dass sie dort wohnen, meist einen unterschriebenen Mietvertrag oder die Zustimmung der Person, mit der sie zusammenwohnen. Eine Untermiete oder ein Zimmer, wo der Vermieter nicht will, dass du dich anmeldest, ist ein Warnzeichen, denn ohne Anmeldung bekommst du keine CPR-Nummer, und boligstøtte setzt die Anmeldung an der Adresse voraus (borger.dk).

Boligstøtte zahlt Udbetaling Danmark an Mieter, deren Wohnung eine eigene Küche hat, nach Miete, Größe, Haushalt sowie Einkommen und Vermögen des Haushalts. Eigentümer und Miteigentümer können sie nicht erhalten; sie wird auf borger.dk beantragt. Eigentümer unterliegen außerdem der bopælspligt (Wohnsitzpflicht) nach dem Lov om boligforhold (lov nr. 342 af 22. marts 2022). In regulierten Kommunen und in anderen, die sich dafür entscheiden, muss eine Wohnung, die ganzjährig zum Wohnen genutzt wird, ganzjährig genutzt bleiben. Steht sie länger als sechs Wochen leer, muss der Eigentümer das melden, und die Kommune kann einen Mieter zuweisen (§ 5). Sie darf ohne Zustimmung der Kommune nicht zu einer Ferien- oder Zweitwohnung gemacht werden (§ 7). Deshalb müssen Eigentümer von Stadtwohnungen sie oft vermieten, wenn sie wegziehen. Kopenhagen verlangt zum Beispiel, dass eine leere Wohnung binnen sechs Wochen gemeldet wird (kk.dk). Stand: September 2026.

Ein Mieter hat ein gesetzliches Recht auf fremleje (Untervermietung): Er darf bis zur Hälfte der Wohnräume ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, solange die Gesamtzahl der Personen die Zahl der Zimmer nicht übersteigt (Lov om leje § 157). Die ganze Wohnung kann bis zu zwei Jahre untervermietet werden, wenn die Abwesenheit des Mieters vorübergehend ist und auf Krankheit, einer Geschäftsreise, einem Studium, einer vorübergehenden Versetzung oder Ähnlichem beruht (§ 158). Der Vermieter kann ablehnen, wenn das Haus weniger als 13 Wohnungen hat, wenn mehr Bewohner als Zimmer da wären oder aus einem anderen berechtigten Grund. Jede Untermiete muss schriftlich vereinbart sein, und der Mieter muss dem Vermieter vor Beginn eine Kopie geben. Außerhalb dieser Fälle braucht die Untervermietung der ganzen Wohnung, auch als Ferienwohnung, die Zustimmung des Vermieters. Der Mieter bleibt dem Vermieter gegenüber für Miete, Schäden und Hausordnung verantwortlich (§ 159).

Der Untermieter ist Mieter nach demselben Gesetz. Es gelten die Obergrenze von drei Monaten Kaution und drei Monaten Miete im Voraus, und der Untermieter kann statt Bargeld eine Bankgarantie oder ein gesperrtes Konto anbieten (§ 59). Streitigkeiten um Miete, Kaution oder Bedingungen gehen an das Huslejenævn. Ein Untermieter hat aber nur die Rechte des Hauptmieters: Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch die Untermiete. Ob ein Mitglied einer andelsboligforening (Wohnungsgenossenschaft) untervermieten darf, hängt von den Regeln der Genossenschaft ab. Eine andelsbolig ist keine Mietwohnung: Du kaufst einen Anteil an der Genossenschaft zu einem gesetzlich begrenzten und vom Vorstand genehmigten Preis und zahlst dann monatlich eine boligafgift (Nutzungsentgelt) (borger.dk). Stand: September 2026.

Private Vermieter müssen das Lov om leje befolgen: Sie verwenden, wenn sie ein Standardformular nutzen, das zugelassene Typeformular A, 10. udgave, und tragen alle Abweichungen vom Gesetz in dessen § 11 ein. Sie müssen die Obergrenzen für Kaution und Miete im Voraus einhalten und dürfen kein Schlüsselgeld nehmen. Vermieter, die mehr als eine Wohnung vermieten, müssen außerdem beim Einzug und beim Auszug Abnahmen mit schriftlichen Berichten durchführen. Bevor ein Eigentümer, der keine anderen Wohnungen vermietet, eine Eigentums- oder Genossenschaftswohnung zum ersten Mal vermietet, kann er beim Huslejenævn eine forhåndsgodkendelse (Vorabgenehmigung) der zulässigen Miete beantragen (§ 132, stk. 2). Die Gebühr beträgt 614 kr (Stand 2026), und die Besichtigung durch das Huslejenævn vor einer Modernisierung nach § 19, stk. 2 kostet 4.685 kr. Gewinnt ein Mieter einen Fall vollständig, wird dem Vermieter eine Gebühr von 7.027 kr berechnet (Sätze von 2026, veröffentlicht von den Kommunen Kalundborg und Kopenhagen).

Steuer (Skattestyrelsen, Stand: 2026). Die Vermietung einer Wohnung, die du nicht selbst bewohnst, für 12 Monate oder länger gilt als gewerbliche Vermietung. Der Gewinn ist persönliches Einkommen, die tatsächlichen Ausgaben (Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuern, Versicherung) sind abziehbar, und ein Verlust ist abziehbar. Die virksomhedsordning (Besteuerungsmodell für Unternehmer) steht meist offen. Wer die eigene Wohnung langfristig (4 Monate oder mehr) vermietet, erhält einen pauschalen Freibetrag von 1⅓ % des Immobilienwerts, mindestens 24.000 kr im Jahr, als Alternative zum Abzug der tatsächlichen Kosten. Bei kurzer Vermietung eines Zimmers oder der eigenen Wohnung (unter 4 Monate) liegt der Freibetrag 2026 bei 35.100 kr (2025: 33.500 kr), wenn du über eine Plattform vermietest, die an Skattestyrelsen meldet, und sonst 13.800 kr (2025: 13.100 kr). In beiden Fällen werden nur 60 % der Einkünfte über dem Freibetrag besteuert. Einkünfte aus Kurzzeitvermietung sind Kapitaleinkünfte.

Kurzzeitvermietung einer ganzen, ganzjährig bewohnten Wohnung zu Ferienzwecken ist durch sommerhusloven (LBK nr. 400 af 12. april 2024) auf 30 Tage im Jahr begrenzt, oder auf 70 Tage, wenn die Vermietung über eine Plattform oder Agentur läuft, die die Einkünfte der Steuerbehörde meldet. Eine Kommune kann die 70 Tage auf 100 anheben. Für die Vermietung von Zimmern gelten gesonderte Regeln (Plan- og Landdistriktsstyrelsen). Kopenhagen wendet die Grenzen von 30 und 70 Tagen an, und Wohnungsgenossenschaften und Eigentümergemeinschaften können in ihren Satzungen strengere Regeln festlegen (kk.dk). Ein Mieter braucht die Zustimmung des Vermieters, um eine gemietete Wohnung kurzzeitig weiterzuvermieten. Stand: September 2026.

Jede Kommune hat ein Huslejenævn (Mietausschuss) für private Mietverhältnisse und ein Beboerklagenævn (Beschwerdeausschuss der Bewohner) für almene boliger (borger.dk). Das Huslejenævn entscheidet über Miethöhe und Mieterhöhungen, Kaution und Miete im Voraus, Reparaturen und Ansprüche beim Auszug, Verbrauchsabrechnungen und Störungen des Hausfriedens. Es kann die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete anordnen. Die Antragsgebühr für die Partei, die den Fall einbringt, beträgt 367 kr (2026). Beim Beboerklagenævn sind es 172 kr. Du musst zuerst versuchen, dich mit der anderen Partei zu einigen, und dann den Antrag schriftlich mit Unterlagen einreichen. Jede Partei kann eine Entscheidung des Huslejenævn binnen vier Wochen vor das Boligret bringen (das Amtsgericht als Wohnungsgericht) (Lov om boligforhold § 88). In Kopenhagen können Entscheidungen des Huslejenævn zuerst beim ankenævn (Berufungsausschuss) der Stadt angefochten werden (194 kr im Jahr 2026, kk.dk). Kündigungen, Untervermietungsrechte und Fälle, die Zeugenbeweis brauchen, gehen direkt zum Boligret, wo die üblichen Gerichts- und Anwaltskosten anfallen.

Mieterorganisationen helfen bei Verträgen, Abrechnungen beim Auszug und Verfahren vor dem Huslejenævn. Lejernes LO (LLO) ist die größte, mit örtlichen Geschäftsstellen und voller Vertretung für Mitglieder. Danske Lejere gibt eine erste Auskunft kostenlos und prüft Verträge, mit mehr Hilfe für Mitglieder. Mietbetrug, etwa durch falsche Vermieter, die eine Kaution für eine Wohnung verlangen, über die sie nicht verfügen, ist eine Straftat, die du bei Politiet (der Polizei) unter 114 oder auf politi.dk anzeigst. Die Polizei rät, vor der Zahlung den Eigentümer auf tinglysning.dk oder boligejer.dk zu prüfen. Stand: September 2026.