Wohnung mieten in Seoul

In Seoul ist nicht das Zimmer schwer zu finden, sondern das Geld und der Papierkram drumherum: Ein kleines One-Room (wonroom), eine Einzimmerwohnung von bis zu 33 m², kostet bei einem neuen Mietvertrag meist 480.000–750.000 ₩ im Monat (Officetels mehr), aber nur mit einer Kaution von rund 10.000.000 ₩, die du im Voraus zahlst, und einer monatlichen Verwaltungsgebühr obendrauf. Die Mieten steigen Monat für Monat, weil Vermieter von jeonse (hohe Einmalkaution, keine Miete) auf Monatsmiete umstellen, und seit 2022 hat jeonse-Betrug landesweit Zehntausende Mieter um ihre Kaution gebracht. Komm mit einer Aufenthaltskarte, die schon beantragt ist, und mit bereitliegender Kaution, halte die Kaution klein und prüfe das Grundbuch, bevor du irgendetwas zahlst.

Geprüft am 1. Oktober 2026Kaution, Mietvertrag und Kündigungsfristen: die Regeln in Südkorea

Der N Seoul Tower auf dem Namsan über der Stadt in der Abenddämmerung

Die aktuelle Lage

Seoul stellt von jeonse auf Monatsmiete (wolse) um. In den ersten sieben Monaten 2026 waren 69,7 % aller Mietverträge in Seoul wolse-Verträge, bei Apartments stieg der Anteil auf 52 % nach 43,9 % ein Jahr zuvor. Der Monatsmietindex des Korea Real Estate Board für Seoul stieg allein im August 2026 um 0,82 %, in allen 25 Bezirken, und die durchschnittliche Monatsmiete über alle Wohnungen in Seoul lag erstmals seit Beginn der Reihe 2015 über 1.300.000 ₩ (Apartments: 1.641.000 ₩, plus 14 % in einem Jahr). Hinter der Verschiebung stehen das schrumpfende jeonse-Angebot, die jeonse-Betrugsfälle seit 2022 und die Kreditregeln vom 15. Oktober 2025, die die Absicherung von jeonse-Krediten in der Hauptstadtregion auf 80 % senkten und die Prüfung des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen auf jeonse-Kredite ausweiteten (Korea Real Estate Board über Financial News und Money Today, September 2026).

Die meisten Neuankömmlinge mieten ein One-Room: ein einzelnes Zimmer mit eigenem Bad und Kochnische in einer Mehrfamilienvilla (dasedae), einem umgebauten Haus (dagagu) oder einem kleinen Officetel. Nach der Auswertung gemeldeter Verträge durch Dabang lag das durchschnittliche One-Room (bis 33 m²) im August 2026 bei 670.000 ₩ im Monat, umgerechnet auf eine Kaution von 10.000.000 ₩; am teuersten war Yongsan mit 1.160.000 ₩, am günstigsten Dobong mit 350.000 ₩. Rund um etwa zehn große Universitäten lag der Durchschnitt im Juli 2026 bei 625.000 ₩ plus 84.000 ₩ Verwaltungsgebühr, 7,7 % beziehungsweise 10,9 % mehr als ein Jahr zuvor. Unsere Stichprobe neuer Verträge von Ende September 2026 ergab für One-Rooms mit Kautionen von 5.000.000–20.000.000 ₩ eine mittlere Spanne von 480.000–750.000 ₩: 440.000–650.000 ₩ in Villen und Häusern, 650.000–910.000 ₩ in Officetels.

Kaution und Miete hängen zusammen. Dieselbe Wohnung kann als wolse mit 10.000.000 ₩ Kaution vermietet werden, als banjeonse (halbes jeonse) mit 50.000.000–150.000.000 ₩ Kaution und niedrigerer Miete oder als jeonse: Neue jeonse-Verträge für One-Rooms in Villen hatten im September 2026 eine mittlere Kaution (Median) von rund 210.000.000 ₩, Dabang nannte für August einen Durchschnitt von 222.280.000 ₩. Der Umrechnungssatz am Markt lag für Seoul Anfang 2026 bei etwa 5,5–5,8 % im Jahr (Korea Real Estate Board, nach Daily Pop, April 2026); je zusätzliche 10.000.000 ₩ Kaution sank die Miete also um etwa 46.000–48.000 ₩ im Monat. Das ist der Satz, den Vermieter verlangen, nicht die gesetzliche Obergrenze von 5,0 % im Jahr (Stand: Oktober 2026), die nur für Umrechnungen während eines laufenden Vertrags oder bei der Verlängerung gilt. Eine höhere Kaution bedeutet eine höhere Summe, die auf dem Spiel steht, wenn der Vermieter sie nicht zurückzahlen kann; wie du sie schützt, steht auf der Seite zu Südkorea.

Ausländische Einwohner mieten viel häufiger auf wolse-Basis als Seoul insgesamt (52,5 % der befragten Ausländer gegenüber 28 % aller Haushalte in Seoul, Korea Herald, September 2026), vor allem weil jeonse-Kredite ohne koreanische Kredithistorie schwer zu bekommen sind. Viele Vermieter wollen eine Aufenthaltskarte sehen, auch weil du ohne sie die Meldung der Wohnadresse nicht einreichen kannst, die den Mietvertrag absichert. Die Sprache ist die andere Hürde: Die Stadt führt etwa 250–290 „Global“-Maklerbüros, die auf Englisch, Japanisch, Chinesisch und in anderen Sprachen arbeiten, aber ein Test einer Seouler Zeitung ergab 2026, dass die meisten lieber per Textnachricht antworten. Seouls öffentliche Jugendwohnungen in Bahnhofsnähe (Cheongnyeon Ansim Jutaek, zusammen mit SH betrieben) setzen die koreanische Staatsangehörigkeit voraus.

Mit der Kaution in der Hand findet und unterschreibt man ein One-Room außerhalb des Semesteransturms binnen ein bis drei Wochen. Rund um die Universitäten erreicht der Markt vor den Semestern im März und September seinen Höhepunkt: Makler in der Nähe der Konkuk University berichteten im August 2026, Zimmer seien weg gewesen, während die Studierenden noch besichtigten, und in Sillim waren von 11 von einer Zeitung geprüften goshiwons 10 bis Ende Juli voll. Ein goshiwon-Zimmer (200.000–600.000 ₩ im Monat nach Presseberichten vom August 2026, Kaution klein oder keine), ein Share House oder ein Co-Living-Haus ist der übliche erste Schritt, während du auf deine Aufenthaltskarte wartest.

Hinter den Bewertungen

SchwierigkeitSchwer

Schon für ein One-Room ist im Voraus eine Kaution von etwa 10.000.000 ₩ nötig, meist 5.000.000–20.000.000 ₩ (Mietmeldungen aus Seoul, September 2026). Vermieter wollen eine Aufenthaltskarte, ohne die sich die Meldung der Wohnadresse, die den Mietvertrag absichert, nicht einreichen lässt, und die meisten Makler arbeiten auf Koreanisch (Korea JoongAng Daily, August 2026). Ohne koreanische Kredithistorie sind jeonse-Kredite weitgehend unerreichbar, und für öffentliche Wohnungen und Jugendwohnungen braucht es die koreanische Staatsangehörigkeit (Seoul, 2026). Kleine wolse-Wohnungen gibt es reichlich, und Knappheit ist nicht zu erkennen. Stand: September 2026.

KostenAngemessen

Officetel von 33–50 m², neue wolse-Verträge mit 5.000.000–20.000.000 ₩ Kaution: Median 910.000 ₩, zentral 1.190.000 ₩ (unsere Auszählung von 29 beziehungsweise 12 Mietmeldungen aus Seoul, 12.–30. September 2026), dazu die von Dabang ermittelte Gebühr von 84.000 ₩ für ein One-Room, bei Officetels oft mehr: 994.000–1.274.000 ₩. Durchschnittslohn je regulär Beschäftigtem an Arbeitsorten in Seoul, ohne Boni, 4.345.000 ₩ (MOEL, April 2026), netto nach Sozialversicherung und Einkommensteuer 3.642.000 ₩: 27–35 %, in der Mitte 31 %. Ein Medianlohn läge niedriger, der Anteil nach unserer Schätzung dann bei etwa 40 %. Gegenproben: umgerechnete Kaution 29 %; Dabang-One-Room 21 %. Stand: September 2026.

KonkurrenzHoch

Zu Vermarktungsdauer, Anfragen je Inserat oder Leerstand gibt es für Seoul keine Zahlen. Die Mieten steigen, und das jeonse-Angebot versiegt: Der Monatsmietindex stieg im August 2026 um 0,82 %, in allen 25 Bezirken (Korea Real Estate Board), und Anfang September gab es 13,2 % weniger jeonse-Inserate als ein Jahr zuvor (Pinpoint News). Spitzen im Januar/Februar und Juli/August rund um die Universitäten, als Zimmer schon während der Besichtigungen weggingen und in Sillim 10 von 11 goshiwons bis Ende Juli voll waren (Seoul Shinmun, August 2026). Stand: September 2026.

BetrugsrisikoSehr verbreitet

Die Seoul Metropolitan Police Agency (Polizeibehörde der Stadt Seoul) übergab am 10. April 2026 49 Personen der Staatsanwaltschaft wegen eines jeonse-Betrugs mit Officetels, der 2021–2022 22 Studierenden und jungen Beschäftigten 5,2 Mrd. ₩ abnahm (Asia Economy); die Polizei von Gwanak übergab 16 weitere wegen 19 Mrd. ₩ von 128 Mietern (Yonhap News TV, 15. August 2026). Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MOLIT) fand 10.412 rechtswidrige Immobilieninserate, Juli 2025–Juni 2026 (18. September 2026). Auf Seoul entfielen 27,4 % der anerkannten Opfer von jeonse-Betrug (MOLIT, Mai 2025). Kleine wolse-Kautionen sind weit weniger gefährdet als jeonse-Kautionen. Stand: September 2026.

Dicht gedrängte niedrige Häuser an einem Hang in Seoul
Dicht gedrängte niedrige Häuser an einem Hang in Seoul

Was es kostet

WohnungstypTypische AngebotsmieteQuelle
Zimmer im goshiwon (Einzelzimmer, Gemeinschaftseinrichtungen)Aus Presseberichten, keine Preisreihe: Zimmer in goshiwons in Universitätsnähe kosteten 200.000–600.000 ₩ im Monat bei kleiner oder ohne Kaution (Seoul Shinmun, 23. August 2026); für eines in der Nähe der Konkuk University wurden 380.000 ₩ bei 100.000 ₩ Kaution verlangt (Money Today, 20. August 2026). Die Zimmer sind winzig, die Bäder oft Gemeinschaftsbäder. Zimmer in Share Houses und Co-Living kosten mehr; eine belegte Preisspanne gibt es nicht. Seoul hatte 2025 5.180 goshiwons.200.000–600.000 ₩ pro Monat(130–400 € pro Monat)Seoul Shinmun, 23. August 2026; Money Today, 20. August 2026, August 2026
One-Room oder kleines Officetel (wonroom, bis 33 m²)Monatsmiete bei einem neuen wolse-Vertrag mit einer Kaution von 5.000.000–20.000.000 ₩, am häufigsten 10.000.000 ₩ (Inserate schreiben 1.000, gezählt in man-won, Einheiten zu 10.000 ₩). Mittlere Hälfte von 1.385 neuen Verträgen, 12.–30. September 2026: 440.000–650.000 ₩ in Villen und Häusern, 650.000–910.000 ₩ in Officetels. Veröffentlichte Standardreihe: Dabangs Durchschnitt für August 2026 für ein One-Room bis 33 m² bei 10.000.000 ₩ Kaution, aus Transaktionsdaten des Ministeriums, lag bei 670.000 ₩. Verwaltungsgebühr extra: Die einzige Zahl sind die 84.000 ₩ von Dabang für One-Rooms in Universitätsnähe (Juli 2026); bei Officetels liegt die Gebühr oft höher. Als jeonse sind für dieselben Wohnungen etwa 200.000.000 ₩ nötig.480.000–750.000 ₩ pro Monat(320–500 € pro Monat)Seoul Open Data Plaza, Mietmeldungen (unsere Stichprobe von 13.856 Verträgen, 12.–30. September 2026); Dabang über Financial News, 29. September 2026, September 2026
1,5-Zimmer- oder Zweizimmerwohnung in Villa oder Officetel (33–60 m²)Villen (Mehrfamilienhäuser) und Officetels von 33–60 m² bei einem neuen wolse-Vertrag mit einer Kaution von 5.000.000–20.000.000 ₩ (Median 10.000.000 ₩): mittlere Hälfte von 111 Verträgen, Median 750.000 ₩. Officetels von 33–50 m² allein: Median 910.000 ₩, mittlere Hälfte 700.000–1.300.000 ₩ (29 Verträge), und 1.190.000 ₩ in neun zentralen Bezirken (12 Verträge). Kleine Apartments von 33–50 m² bei denselben Kautionen: 800.000–1.150.000 ₩ (47 Verträge). Verwaltungsgebühr extra und oft über den 84.000 ₩ für ein One-Room. Nur etwa 42 % der neuen wolse-Verträge haben eine so kleine Kaution; die übrigen tauschen eine größere Kaution gegen niedrigere Miete.620.000–1.000.000 ₩ pro Monat(420–670 € pro Monat)Seoul Open Data Plaza, Mietmeldungen (unsere Stichprobe, 12.–30. September 2026), September 2026

Angebotsmieten auf den Portalen; tatsächlich gezahlt wird oft weniger (ältere Verträge) oder mehr (möblierte Kurzzeitmieten). Kautionen und was zusätzlich verlangt werden darf, stehen auf der Seite zum Mietrecht in Südkorea. Die Eurowerte dienen dem Vergleich zwischen Städten: gerundet, pro Monat, zu den Wechselkursen vom 20. Oktober 2026 (so rechnen wir um).

Wohnblocks in Seoul
Wohnblocks in Seoul

Tipps von vor Ort

Gesammelt in lokalen Foren, Stadt-Subreddits und Expat-Gruppen, in unseren eigenen Worten. Es ist das, was Leuten geholfen hat, die es hinter sich haben; eine Garantie ist nichts davon.

  1. Leg zuerst deine Kaution fest, dann such

    Jedes Inserat zeigt zwei Zahlen, Kaution und Miete, und Makler verschieben gern das eine gegen das andere. Im September 2026 wurde ein typisches One-Room mit etwa 10.000.000 ₩ Kaution vermietet, während Vermieter, die banjeonse anboten, 50.000.000 ₩ oder mehr gegen eine niedrigere Miete verlangten. Leg deine Obergrenze für die Kaution fest, bevor du anrufst, und halte sie bei einem ersten Mietvertrag so klein wie möglich. Bei einem neuen Vertrag gilt das Verhältnis, das ihr vereinbart; die gesetzliche Umrechnungsgrenze (5,0 % im Jahr, Stand: Oktober 2026, nachdem der Leitzins am 27. August auf 3,00 % stieg) gilt nur, wenn eine Kaution während eines Vertrags oder bei der Verlängerung umgerechnet wird.

    Quelle: Seoul Open Data Plaza, Mietmeldungen, September 2026; Leitzins der Bank of Korea, August 2026

  2. In den Apps vorauswählen, dann die Makler im Viertel ablaufen

    Lern mit Zigbang, Dabang und Naver die Preise in zwei, drei Gegenden kennen und besuch dann die Maklerbüros nahe der gewünschten Station: Sie haben dieselben Zimmer und mehr und zeigen dir an einem Nachmittag fünf oder sechs. Rechne damit, dass manche App-Inserate weg sind oder nicht ganz stimmen; das Ministerium fand in einem Jahr 10.412 verdächtige Immobilieninserate, die meisten mit falscher Gebäudenutzung, Größe oder Ausstattung oder fehlenden Angaben.

    Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr, Ergebnisse der Überwachung, September 2026

  3. Frag, was die Verwaltungsgebühr abdeckt

    Die Verwaltungsgebühr (gwanlibi) kommt zur Miete hinzu und lag bei One-Rooms in Universitätsnähe im Juli 2026 im Schnitt bei 84.000 ₩, 10,9 % mehr als ein Jahr zuvor; bei Officetels ist sie oft höher, und manche Vermieter halten die Miete niedrig und treiben dafür die Gebühr hoch. Inserate mit einer Pauschale von 100.000 ₩ oder mehr müssen sie in allgemeine Verwaltung, Verbrauchskosten und sonstige Posten aufschlüsseln; frag also, ob Wasser, Internet, Gas oder Reinigung enthalten sind, und lass es in den Vertrag schreiben.

    Quelle: Dabang über Kyunghyang Shinmun, August 2026; Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr, Inseratsregel von 2023

  4. Dem Semesteransturm rund um die Universitäten zuvorkommen

    Sinchon, Hongdae, Anam, Hoegi, die Straßen um die Konkuk University und Sillim bei der Seoul National University füllen sich im Januar/Februar und Juli/August vor den Semestern im März und September. 2026 waren die goshiwons in Sillim Ende Juli fast alle voll. Such wenn möglich im Mai/Juni oder Oktober/November oder besorg dir früh ein goshiwon- oder Co-Living-Zimmer.

    Quelle: Seoul Shinmun, 23. August 2026; Money Today, 20. August 2026

  5. Das Gebäude prüfen, nicht nur das Zimmer

    Sieh dir vor dem Zahlen das Grundbuch (Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Treuhand) und das Gebäuderegister an. Ein als rechtswidrig eingetragenes Gebäude (wiban geonchungmul), oft ein Haus, das in zusätzliche Zimmer aufgeteilt wurde, oder eine „Residence“, die in Wahrheit ein Beherbergungsbetrieb ist, kann verhindern, dass du die Adresse melden kannst oder eine Kautionsgarantie bekommst. Ein Officetel muss für die Garantie der HUG als Wohnnutzung eingetragen sein, und der Vermieter muss die Meldung der Wohnadresse zulassen.

    Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr, September 2026; Garantiebedingungen der HUG, 2026

  6. Vor einer hohen Kaution eine kostenlose Preisprüfung holen

    Bei jeonse oder einer hohen banjeonse-Kaution lässt die jeonse-Preisberatung der Stadt Seoul einen zertifizierten Gutachter deine Kaution mit dem Marktwert der Wohnung und den darauf lastenden Krediten vergleichen, meist binnen zwei Arbeitstagen, online zu beantragen. Das Seoul Jeonse and Wolse Support Centre (02-2133-1200) und das Seouler Zentrum der HUG (02-6917-8119) prüfen vor der Unterschrift ebenfalls Verträge und Grundbuchauszüge.

    Quelle: Seoul Housing Portal, Seiten zur jeonse-Preisberatung und zum Beratungszentrum, 2026

  7. Den Global-Maklerbüros schreiben, statt anzurufen

    Die von der Stadt benannten Maklerbüros sind nach Bezirk und Sprache aufgelistet. In einem Test 2026 nahmen zwei von sechs einen Anruf auf Englisch flüssig entgegen, und vier baten um eine Text- oder KakaoTalk-Nachricht. Schick Gegend, Budget, Kaution, Größe und Einzugstermin in einer Nachricht und bitte vor der Besichtigung um Fotos und das Grundbuch.

    Quelle: Korea JoongAng Daily, 5. August 2026; Seoul Real Estate Information Plaza

  8. Die Maklerprovision und die Extras vorher durchrechnen

    Die Obergrenzen in Seoul gelten je Seite: Bei wolse ist der Wert die Kaution plus das 100-Fache der Miete, oder das 70-Fache, wenn die Summe unter 50.000.000 ₩ liegt. Eine Kaution von 10.000.000 ₩ bei 700.000 ₩ Miete zählt als 80.000.000 ₩, die Provision ist also auf 300.000 ₩ begrenzt, und laut Tabelle der Stadt kommt Mehrwertsteuer hinzu. Für Wohn-Officetels bis 85 m² mit eigener Küche und eigenem Bad wird die Provision seit dem 28. August 2026 innerhalb einer Grenze von 0,4 % verhandelt.

    Quelle: Seoul Real Estate Information Plaza, Provisionstabelle, 2026; Durchführungsbestimmung zum Licensed Real Estate Agents Act, in Kraft seit 28. August 2026

  9. Die günstigeren Bezirke im Nordosten und am Stadtrand ansehen

    In unserer Stichprobe der Verträge vom September 2026 hatten One-Rooms in Jungnang, Dobong, Nowon, Gangbuk, Seongbuk und Guro bei kleinen Kautionen eine mittlere Miete (Median) von 400.000–500.000 ₩, gegenüber 725.000 ₩ in Mapo und 850.000 ₩ in Gangnam. Der Pendlergürtel in Gyeonggi und Incheon kann noch günstiger sein, aber Incheon und Gyeonggi zusammen stellen etwa ein Drittel der anerkannten Opfer von jeonse-Betrug, die Prüfung des Grundbuchs ist also genauso wichtig.

    Quelle: Seoul Open Data Plaza, Mietmeldungen, September 2026; Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr, Opferzahlen bis Mai 2025

Stadtviertel

  • Gangnam, Seocho und Songpa höhere Mieten

    Die Geschäftsviertel im Süden und der teuerste Teil der Stadt: One-Rooms bei kleinen Kautionen hatten im September 2026 einen Median von etwa 850.000 ₩ in Gangnam, 750.000 ₩ in Seocho und 700.000 ₩ in Songpa, und Seocho hat die höchsten jeonse-Kautionen für One-Rooms (im August im Schnitt 286.320.000 ₩). Nah an den Büros an der Linie 2 und der Sinbundang-Linie.

  • Mapo: Hongdae, Hapjeong und Mangwon höhere Mieten

    Lebendige Gegend an der Hongik University, beliebt bei Studierenden, Kreativen und ausländischen Einwohnern, mit Anschluss an Linie 2, Linie 6, die Gyeongui-Jungang-Linie und die Flughafenbahn. One-Rooms kosteten im September 2026 bei kleinen Kautionen etwa 725.000 ₩, über dem Stadtdurchschnitt.

  • Yongsan: Itaewon und Haebangchon höhere Mieten

    Heimat vieler ausländischer Einwohner und von Maklern, die sich auf sie eingestellt haben, rund um Itaewon und Haebangchon. Officetels sind hier die teuersten der Stadt (Anfang 2026 im Schnitt 1.072.000 ₩ bei 10.000.000 ₩ Kaution), und Dabang nannte für Yongsan im August 2026 einen One-Room-Durchschnitt von 1.160.000 ₩, nach oben getrieben von Neubauten; ältere Häuser an den Hängen sind günstiger.

  • Seongdong: Seongsu und Wangsimni höhere Mieten

    Frühere Werkstätten, die zu Cafés und Büros wurden, dazu die Hanyang University bei Wangsimni. Dabang bezifferte die One-Room-Mieten hier im August 2026 auf 118 % des Durchschnitts von Seoul.

  • Jongno und Jung mittlere Mieten

    Das alte Zentrum rund ums Rathaus und die Paläste, nahe der Sungkyunkwan University und den zentralen Büros. Officetels in Jung sind teuer (Anfang 2026 etwa 964.000 ₩ bei 10.000.000 ₩ Kaution); ältere One-Rooms in Jongno lagen im September 2026 eher bei 550.000 ₩.

  • Dongdaemun und Seongbuk (Hoegi und Anam) mittlere Mieten

    Universitätsviertel rund um Kyung Hee und die Hankuk University of Foreign Studies in Hoegi und die Korea University in Anam, mit vielen One-Rooms und hasukjip (Logierhäuser mit Verpflegung). One-Rooms kosteten im September 2026 in Dongdaemun etwa 600.000 ₩ und in Seongbuk 500.000 ₩; nahe der HUFS maß Dabang 670.000 ₩ plus 85.000 ₩ Gebühr.

  • Gwanak: Sillim und Seoul National University niedrigere Mieten

    Ein dichtes Gebiet mit One-Rooms und goshiwons für Studierende und junge Beschäftigte an der Linie 2 und der Sillim-Linie, mit einer mittleren One-Room-Miete (Median) von etwa 540.000 ₩ im September 2026. Die Mieten in Universitätsnähe stiegen bis Juli 2026 binnen eines Jahres um 26 %, und die Polizei von Gwanak übergab hier 2025 und 2026 jeonse-Betrugsringe in Mehrfamilienhäusern der Staatsanwaltschaft.

  • Gangseo: Hwagok und Magok mittlere Mieten

    Große Villengebiete in Hwagok und neue Büros und Officetels in Magok an der Linie 5 und der Linie 9, Richtung Flughafen Gimpo. One-Rooms sind nicht billig (im September 2026 etwa 700.000 ₩, laut Dabang 111 % des Durchschnitts von Seoul). Villen und Officetels stellten landesweit etwa die Hälfte der anerkannten Opfer von jeonse-Betrug (Mai 2025); prüfe hier also jedes Grundbuch.

Taxis auf einer Straße in Seoul
Taxis auf einer Straße in Seoul

Was Vermieter verlangen

Halte diese Unterlagen schon vor der ersten Besichtigung als PDF bereit; in Seoul geht die Wohnung oft an die Person, die zuerst eine vollständige Mappe schickt.

  • Reisepass und deine Aufenthaltskarte (Ausländerregistrierungskarte) oder der Nachweis, dass du sie beantragt hast: Viele Vermieter und Makler wollen die Karte, weil du ohne sie die Meldung der Wohnadresse nicht einreichen kannst, die den Mietvertrag absichert.
  • Nachweis, warum du hier bist: Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbescheinigung oder Zulassungsbescheid der Universität oder Studierendenausweis; die Laufzeit deines Visums zählt, wenn sie kürzer ist als die zwei Jahre, die ein Mietvertrag normalerweise läuft.
  • Eine koreanische Telefonnummer und ein koreanisches Bankkonto, denn Kaution, Anzahlung und Miete werden per Überweisung gezahlt, am besten an den im Grundbuch genannten Eigentümer.
  • Die Kaution als verfügbares Guthaben auf einem koreanischen Konto: in der Regel etwa 10 % als Anzahlung bei der Unterzeichnung und der Rest am Einzugstag; bei einem One-Room meist 5.000.000–20.000.000 ₩.
  • Nach dem Einzug: die Meldung des Wohnsitzwechsels im Bürgerservicezentrum oder bei der Einwanderungsbehörde binnen 15 Tagen, ein Festdatum auf dem Vertrag und die Meldung des Mietvertrags, wenn die Kaution über 60.000.000 ₩ oder die Miete über 300.000 ₩ liegt.
  • Für jeonse-Kredite oder Kautionsgarantien: Einkommensnachweise, der registrierte Vertrag und das Festdatum; die meisten Neuankömmlinge bekommen ohne koreanische Kredithistorie keinen jeonse-Kredit.

Typische Betrugsmaschen in Seoul

Das Betrugsrisiko bewerten wir hier mit 4 von 5. Die Seoul Metropolitan Police Agency (Polizeibehörde der Stadt Seoul) übergab am 10. April 2026 49 Personen der Staatsanwaltschaft wegen eines jeonse-Betrugs mit Officetels, der 2021–2022 22 Studierenden und jungen Beschäftigten 5,2 Mrd. ₩ abnahm (Asia Economy); die Polizei von Gwanak übergab 16 weitere wegen 19 Mrd. ₩ von 128 Mietern (Yonhap News TV, 15. August 2026). Das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MOLIT) fand 10.412 rechtswidrige Immobilieninserate, Juli 2025–Juni 2026 (18. September 2026). Auf Seoul entfielen 27,4 % der anerkannten Opfer von jeonse-Betrug (MOLIT, Mai 2025). Kleine wolse-Kautionen sind weit weniger gefährdet als jeonse-Kautionen. Die allgemeinen Maschen und was du tun kannst, wenn du schon gezahlt hast, stehen im Ratgeber gegen Mietbetrug.

  • Lockvogel-Inserate in den Apps

    Ein Zimmer, das weit unter dem Preis der Gegend inseriert ist, manchmal mit falschem Gebäudetyp oder falscher Größe, bringt dich zu einem Makler, der sagt, es sei gerade weg, und dir teurere zeigt. Das Ministerium fand zwischen Juli 2025 und Juni 2026 10.412 verdächtige Immobilieninserate, darunter als Wohnungen inserierte Beherbergungsbetriebe, und bei einer früheren Prüfung von Universitätsgegenden, sechs davon in Seoul, war etwa jedes dritte Inserat verdächtig. Melde sie beim Real Estate Illegal Activity Reporting Centre (budongsan24.kr).

  • Kaution höher als der Wert der Wohnung

    Die klassische jeonse-Betrugsmasche: Eine neue Villa oder ein neues Officetel wird mit einer Kaution vermietet, die nahe am Wert liegt oder darüber, oft durch einen Bauträger und einen vorgeschobenen Vermieter, und das Geld wird sofort abgezogen. Am 10. April 2026 übergab die Seoul Metropolitan Police Agency 49 Personen der Staatsanwaltschaft, wegen eines solchen Betrugs, der 2021–2022 Studierende und junge Beschäftigte traf, und bis August 2026 hatte die Polizei von Gwanak einen Familienring wegen 19 Mrd. ₩ von 128 Mietern der Staatsanwaltschaft übergeben. Das Erkennungszeichen: eine Kaution nahe dem Preis, zu dem vergleichbare Wohnungen verkauft werden. Ein Neuankömmling mit einer wolse-Kaution von 10.000.000 ₩ ist weit weniger gefährdet als ein jeonse-Mieter, denn in Seoul bekommt ein gemeldeter Mieter mit einer Kaution von bis zu 165.000.000 ₩ bei einer Versteigerung der Wohnung bis zu 55.000.000 ₩ vor älteren Hypotheken zurück. Prüfe das Grundbuch, vergleiche die Kaution mit den Verkaufspreisen und halte die Kaution klein.

  • Der Mittelsmann, der die Kaution einkassiert

    Ein Assistent, der sich als zugelassener Makler ausgibt, oder ein Makler, der eine jeonse-Kaution kassiert, mit dem Eigentümer aber einen billigeren wolse-Vertrag unterschreibt, sodass du einen Vertrag hast, den der Eigentümer nicht anerkennt. Das Erkennungszeichen: Du sollst an jemand anderen zahlen als an den im Grundbuch genannten Eigentümer. Prüfe Zulassung und Registrierung des Maklers und zahle nur auf das Konto des Eigentümers.

  • Zimmer, in denen du dich nicht anmelden kannst

    Billige Officetels oder „Residences“, die in Wahrheit Beherbergungsbetriebe oder gewerblich genutzte Gebäude sind, oder Vermieter, die die Meldung der Wohnadresse aus steuerlichen Gründen verbieten. Ohne die Meldung hast du keine Drittwirkung und keinen Vorrang für deine Kaution. Frag vor der Unterschrift, ob du die Adresse melden darfst, und prüfe das Gebäuderegister.

  • Direktgeschäfte und Mietübernahmen in Online-Gruppen

    Zimmer und der Rest eines fremden Mietvertrags, angeboten in Facebook-Gruppen, auf Craigslist oder in Community-Foren, mit der Bitte, vor der Besichtigung oder vor dem Treffen mit dem Eigentümer eine Kaution oder „Reservierung“ zu zahlen. Ein Mieter kann einen Mietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters weitergeben; triff den Eigentümer, sieh dir das Grundbuch an und unterschreib einen neuen Vertrag oder eine schriftliche Zustimmung, bevor du zahlst.

Wie lange es dauert

Mit bereitliegender Kaution findet und unterschreibt man ein One-Room außerhalb der Semesterspitzen binnen ein bis drei Wochen; eine jeonse-Wohnung oder eine gute Zweizimmerwohnung dauert länger. Buch vor der Ankunft für den ersten Monat ein Zimmer im goshiwon, ein Co-Living-Zimmer oder eine Kurzzeitmiete und überweis 10.000.000 ₩ oder mehr auf ein koreanisches Konto, sobald du eines hast. Beantrag deine Aufenthaltskarte in den ersten Wochen. Verbring ein paar Tage auf Zigbang, Dabang und Naver, um die Preise kennenzulernen, und besuch dann Makler im Viertel oder schreib einem von der Stadt benannten Global-Maklerbüro mit Budget, Kaution und Einzugstermin. Wenn du dich entschieden hast, prüf Grundbuch und Gebäuderegister, unterschreib mit etwa 10 % Anzahlung und zahl den Rest am Einzugstag, nachdem du das Grundbuch an dem Morgen noch einmal geprüft hast. Reich dann binnen 15 Tagen die Meldung des Wohnsitzwechsels ein, hol dir das Festdatum und erwäge bei hoher Kaution eine Kautionsrückzahlungsgarantie. Meide Januar/Februar und Juli/August in Universitätsnähe, wenn es geht.

Wo es Hilfe gibt

  • Seoul Jeonse and Wolse Support CentreDie Mieterberatungsstelle der Stadt beim Rathaus: allgemeine Fragen zum Mietvertrag, Probleme mit der Kaution und jeonse-Betrug, telefonisch (02-2133-1200 bis 1208), online oder persönlich; dienstags und donnerstags abends bis 20:00 Uhr nur für jeonse-Betrug. Auf Koreanisch.
  • Seoul Housing Lease Dispute Mediation CommitteeDer eigene gesetzliche Schlichtungsausschuss der Stadt für Wohnungen in Seoul: Kautionen, Reparaturen, Verlängerung, Mietänderungen und Maklerprovisionen, Anträge über das Beratungszentrum. Eine Alternative zu den landesweiten Ausschüssen auf der Seite zu Südkorea.
  • Stadt Seoul: jeonse-PreisberatungOnline-Prüfung durch einen zertifizierten Gutachter für alle, die in Seoul einen Mietvertrag unterschreiben wollen: ob die Kaution plus die Kredite auf der Wohnung gemessen an ihrem Wert angemessen ist; Antwort meist binnen zwei Arbeitstagen.
  • HUG Jeonse Damage and Prevention Support Centre (Seoul)Hilfe für Opfer von jeonse-Betrug sowie Prüfung von Verträgen und Grundbuch vor der Unterschrift; Zentrum Seoul 02-6917-8119, montags bis freitags 10:00–17:00 Uhr.
  • Seoul Foreign Resident CenterKostenlose Beratung für ausländische Einwohner in Daerim-dong, Yeongdeungpo, darunter Mietberatung mit einem englischsprachigen zugelassenen Makler montags nachmittags (14:00–17:00 Uhr) und Dolmetscher in sieben Sprachen; Anmeldung unter 02-2229-4900 oder help@sfrc.seoul.kr. Im November 2024 angekündigt; prüfe die Zeiten, bevor du hingehst.
  • 120 Dasan Call CentreDie Telefonhotline der Stadt Seoul: Wähl 02-120 und drück die 9 für Fremdsprachen, darunter Englisch, Chinesisch, Japanisch, Vietnamesisch und Mongolisch; sie kann dich an die richtige Stelle verweisen.
  • Real Estate Illegal Activity Reporting CentreRegierungsseite zum Melden falscher oder Lockvogel-Inserate, nicht zugelassener Makler und anderer rechtswidriger Immobiliengeschäfte.
  • Korea Legal Aid CorporationKostenlose Rechtsberatung unter 132 und Prozesskostenhilfe für Menschen mit niedrigerem Einkommen, auch bei Streit um die Rückgabe der Kaution; betreibt die Schlichtungsstelle Seoul Central.

Häufige Fragen zum Mieten in Seoul

Was kostet ein One-Room in Seoul 2026?

Die mittlere Hälfte der neuen One-Room-Verträge von Ende September 2026 verlangte 440.000–650.000 ₩ im Monat in Villen und Häusern und 650.000–910.000 ₩ in Officetels, bei einer Kaution von 5.000.000–20.000.000 ₩, am häufigsten 10.000.000 ₩ (unsere Stichprobe von Mietmeldungen aus Seoul). Dazu kommt eine Verwaltungsgebühr: im Schnitt 84.000 ₩ für One-Rooms in Universitätsnähe im Juli 2026 (Dabang). Dabangs Durchschnitt für August 2026 bei 10.000.000 ₩ Kaution lag bei 670.000 ₩, von 350.000 ₩ in Dobong bis 1.160.000 ₩ in Yongsan.

Warum ist die Kaution so hoch, und wie viel davon steht auf dem Spiel?

Koreanische Vermieter nehmen eine Kaution statt der Miete oder zusätzlich zu ihr, und je höher sie ist, desto niedriger die Miete: etwa 46.000–48.000 ₩ im Monat weniger je zusätzliche 10.000.000 ₩ beim Marktsatz von 5,5–5,8 % (Korea Real Estate Board, nach Daily Pop, April 2026). Wird die Wohnung in Seoul versteigert, bekommt ein gemeldeter Mieter mit einer Kaution bis 165.000.000 ₩ bis zu 55.000.000 ₩ vor älteren Hypotheken zurück (Schwellenwerte seit Februar 2023); eine wolse-Kaution von 10.000.000 ₩ ist also weit weniger gefährdet als eine jeonse-Kaution von 200.000.000 ₩. Melde in beiden Fällen deine Adresse und hol dir ein Festdatum.

Vermieten Vermieter an Ausländer?

Viele tun es, vor allem über Makler, die Ausländer als Mieter gewohnt sind, in Yongsan, Mapo und den Universitätsgegenden, aber keine Vorschrift hindert einen Vermieter daran, abzulehnen. Mit Aufenthaltskarte, koreanischer Telefonnummer, koreanischem Bankkonto und bereitliegender Kaution räumst du die meisten Einwände aus. Die Stadt führt etwa 250–290 Maklerbüros, die in Fremdsprachen arbeiten (Stadt Seoul, 2024; Korea JoongAng Daily, August 2026).

Kann ich als Ausländer eine öffentliche Wohnung oder Jugendwohnung in Seoul beantragen?

In der Regel nicht. Für Seouls Jugendwohnungen müssen Bewerber koreanische Staatsangehörige zwischen 19 und 39 Jahren sein, und öffentliche Mietwohnungen sind für koreanische Haushalte bestimmt; ein ausländischer Ehepartner eines koreanischen Bewerbers darf dort wohnen (Seoul Communal Housing Platform, 2026).

Wann sucht man am besten?

Außerhalb der Universitätsspitzen im Januar/Februar und Juli/August, wenn Studierende die One-Rooms und goshiwons rund um Sinchon, Hongdae, Anam, Hoegi und Sillim füllen. Ende Juli 2026 waren von 11 in Sillim geprüften goshiwons 10 voll (Seoul Shinmun, 23. August 2026).

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