Mieten in Thailand: die Regeln

Der Civil and Commercial Code (CCC, sections 537 bis 571) ist die gesetzliche Grundlage für jeden Mietvertrag. Ein Mietvertrag über eine Wohnung kann vor Gericht nicht durchgesetzt werden, wenn kein schriftlicher Nachweis vorliegt, den die Partei unterschrieben hat, gegen die er geltend gemacht wird (s538). Ein Mietvertrag über mehr als drei Jahre muss schriftlich abgeschlossen und beim Land Office (Grundbuchamt) eingetragen werden, sonst ist er nur für drei Jahre durchsetzbar; kein Mietvertrag darf länger als 30 Jahre laufen, er kann aber ab der Verlängerung für bis zu 30 Jahre verlängert werden (s538, s540). Ein befristeter Mietvertrag endet zum Enddatum ohne Kündigung (s564); bleibst du aber wohnen und der Vermieter weiß es und widerspricht nicht, läuft er als unbefristeter Mietvertrag weiter (s570). Der Verkauf der Immobilie beendet den Mietvertrag nicht: Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters (s569) (CCC, inoffizielle englische Übersetzung, Stand: Oktober 2026).

Zusätzlich zum Gesetzbuch gilt die Bekanntmachung des Contract Committee (Vertragsausschuss) nach dem Consumer Protection Act (Verbraucherschutzgesetz), „ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568“ (Vermietung von Wohnraum als vertragskontrolliertes Gewerbe, B.E. 2568). Sie wurde am 30. Mai 2025 unterzeichnet, am 6. Juni 2025 in der Royal Gazette veröffentlicht und gilt seit dem 4. September 2025. Sie betrifft alle, die Wohnungen an Privatpersonen vermieten, sobald es drei Einheiten oder mehr sind, in einem Gebäude oder in mehreren, auch bei Vermietung über das Internet. Sie ersetzte die Bekanntmachung von 2019 (in Kraft seit dem 30. Januar 2020), die nur Vermieter mit fünf oder mehr Einheiten erfasste; Verträge, die nach den alten Regeln geschlossen wurden, laufen bis zu ihrem Ende weiter. Wohnheime nach dem Dormitory Act und Hotels sind ausgenommen (OCPB; Royal Gazette, Stand: Oktober 2026).

Erfasste Vermieter müssen den Standardvertrag des OCPB verwenden: Formular ก für kurze Mietverträge von bis zu drei Jahren, Formular ข für lange Mietverträge von mehr als drei und bis zu 30 Jahren. Er muss auf Thai, gut lesbar und in einer Schrift von mindestens 2 mm Höhe abgefasst und in zwei Ausfertigungen erstellt werden; eine davon erhält der Mieter sofort nach der Unterschrift. Außerdem muss er ein unterschriebenes Übergabeprotokoll über das Zimmer und seine Ausstattung enthalten. Eine Klausel, die gegen die Bekanntmachung verstößt, gilt als nicht vorhanden, und eine fehlende vorgeschriebene Bedingung gilt als aufgenommen (Consumer Protection Act s35 ter). Ein privater Eigentümer, der eine oder zwei Einheiten vermietet, fällt nicht unter die Bekanntmachung; sein Vertrag ist, was beide Seiten unterschreiben, im Rahmen des Gesetzbuchs. Für erfasste Vermieter ist die thailändische Fassung vorgeschrieben; zweisprachige Verträge auf Thai und Englisch sind verbreitet, lies also vor der Unterschrift beide Fassungen.

Üblich sind zwei Monatsmieten als Kaution (เงินประกัน, ngern prakan) plus eine Monatsmiete im Voraus (ค่าเช่าล่วงหน้า), zu zahlen, bevor du die Schlüssel bekommst. Der Mustervertrag des OCPB selbst folgt genau diesem Muster: 10.000 ฿ Kaution und 5.000 ฿ Vorauszahlung bei einer Monatsmiete von 5.000 ฿ (Mustervertrag des OCPB, 2026). Eine Einrichtung, die Kautionen sichert, gibt es nicht: Der Vermieter behält das Geld bei sich, lass dir also eine Quittung geben und fotografier das Zimmer beim Einzug, wie es auch das OCPB selbst rät.

Bei Vermietern, die unter die Bekanntmachung von 2025 fallen (drei oder mehr Einheiten), dürfen Kaution und Vorauszahlung zusammen höchstens drei Monatsmieten betragen; bei einem langen Mietvertrag mit Jahresmiete höchstens eine Jahresmiete. Der Vertrag darf dem Vermieter nicht erlauben, Kaution oder Vorauszahlung einzubehalten, wenn den Mieter kein Verschulden trifft, und der Mieter zahlt nicht für normale Abnutzung, für Unfälle ohne sein Verschulden oder für höhere Gewalt. Am Ende muss der Vermieter die Kaution sofort zurückzahlen oder binnen 7 Tagen, nachdem er die Wohnung zurückbekommen hat, wenn die Prüfung auf Schäden keine ergibt; gibt es Schäden, darf der Vermieter abziehen, was die Behebung tatsächlich gekostet hat, und muss den Rest binnen 14 Tagen zurückzahlen und die Überweisungskosten tragen (Bekanntmachung 2025, Klauseln 6.1 und 6.2; Standardvertrag, Stand: Oktober 2026).

Ein privater Eigentümer außerhalb der Bekanntmachung kann mehr verlangen und seine Rückzahlungsbedingungen selbst festlegen; das Gesetzbuch begrenzt die Kaution nicht. Fehlt zu Beginn eine unterschriebene Beschreibung des Zustands, geht das Gesetz davon aus, dass du die Wohnung in gutem Zustand erhalten hast und sie auch so zurückgeben musst (CCC s561); besteh also auf einem unterschriebenen Übergabeprotokoll mit Fotos. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietvertrag müssen binnen sechs Monaten nach der Rückgabe der Wohnung geltend gemacht werden (s563).

In Thailand gibt es keine Mietpreisbegrenzung: Kein Gesetz begrenzt die Miete, die ein Vermieter verlangen darf, oder wie stark sie bei einer Verlängerung steigt (CCC; Bekanntmachung des OCPB 2025, Stand: Oktober 2026). Mietverträge sind in der Regel befristet, meist auf sechs Monate oder ein Jahr, die Miete wird also bei der Verlängerung neu verhandelt. Der Vertrag legt den Fälligkeitstag fest (der Mustervertrag des OCPB nennt den 5. jedes Monats); steht darin nichts, ist die Monatsmiete nach dem Gesetzbuch am Ende jedes Monats fällig (s559).

Bei Vermietern, die unter die Bekanntmachung von 2025 fallen, darf der Vertrag dem Vermieter nicht erlauben, die Miete oder die Nebenkosten vor Ende des Mietverhältnisses zu ändern, und von einem bestehenden Mieter darf für eine Verlängerung keine Gebühr verlangt werden. Der Vermieter muss spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstag eine Rechnung schicken, die Miete, Verbrauchskosten und Nebenkosten ausweist, und der Mieter hat das Recht zu prüfen, wie sie berechnet wurden (Bekanntmachung 2025; Standardvertrag, Klausel 8). Nebenkosten dürfen nur die tatsächlichen, angemessenen Kosten einer Leistung für den Mieter abdecken, etwa Parken, nicht die eigenen Betriebskosten des Vermieters.

Bei einem privaten Eigentümer ist eine Erhöhung mitten im Mietverhältnis nur möglich, wenn der Vertrag sie erlaubt. Der Schutz für Mieter in Thailand liegt deshalb in den Vertragsbedingungen, nicht in der Höhe der Miete: Prüf vor der Unterschrift Miete, Laufzeit, was enthalten ist und wie die Verlängerung geregelt ist.

Nach dem Gesetzbuch endet ein befristeter Mietvertrag zum Enddatum, und keine Seite kann ihn vorher beenden, es sei denn, der Vertrag erlaubt es oder die andere Seite verletzt ihn. Ein unbefristeter Mietvertrag (auch einer, der nach Ablauf der Frist weiterlief) kann von jeder Seite zum Ende eines Mietzeitraums mit einer Frist von mindestens einem Mietzeitraum beendet werden, es braucht aber nie mehr als zwei Monate Frist (CCC s566). Wird die Miete nicht gezahlt, darf der Vermieter den Mietvertrag beenden; bei Monatsmiete muss er dem Mieter aber zuerst mindestens 15 Tage zur Zahlung einräumen (s560). Bei anderen Pflichtverletzungen muss der Vermieter den Mieter zuerst auffordern, sich vertragsgemäß zu verhalten (s554).

Die Bekanntmachung von 2025 enthält zusätzliche Regeln für erfasste Vermieter. Ein Mieter mit befristetem Vertrag darf das Mietverhältnis vorzeitig beenden, wenn er mindestens die Hälfte der Laufzeit dort gewohnt hat, mit einer schriftlichen Kündigung mindestens 30 Tage vorher und ohne offene Miete oder Kosten; Miete oder Kosten, die für die restliche Zeit im Voraus gezahlt wurden, müssen binnen 7 Tagen zurückgezahlt werden. Ein Vermieter darf nur bei einer wesentlichen Pflichtverletzung kündigen, nach einer schriftlichen Aufforderung, die dem Mieter mindestens 30 Tage zur Abhilfe lässt; bei Verhalten, das andere Bewohner unmittelbar stört, verkürzt sich die Frist auf 7 Tage, und das Mietverhältnis kann ohne Frist enden, wenn der Mieter gegen Gesetze zur öffentlichen Ordnung oder zu den guten Sitten verstößt (Standardvertrag, Klauseln 13 und 14, Stand: Oktober 2026).

Erfasste Vermieter dürfen kein Recht vorsehen, einen Mieter auszusperren, die Wohnung zu betreten, um Sachen des Mieters an sich zu nehmen oder hinauszuschaffen, solange das Mietverhältnis nicht rechtmäßig beendet ist, und sie dürfen die Wohnung außer im Notfall nicht ohne Ankündigung betreten. Bei einem privaten Eigentümer gelten für den vorzeitigen Auszug die Bedingungen des Vertrags; in vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter die Kaution verliert, wenn er vor Ende auszieht. Ein Mieter, der nach einer rechtmäßigen Beendigung nicht auszieht, kann nur über die Gerichte zur Räumung gezwungen werden.

Der Vermieter muss die Wohnung in gutem Zustand übergeben und während der Mietzeit alle notwendigen Reparaturen ausführen, mit Ausnahme der gewöhnlichen Instandhaltung und kleiner Reparaturen, die Sache des Mieters sind (CCC s546, s550, s553). Wird ein Mangel nicht binnen angemessener Zeit nach deiner Meldung behoben und ist er schwerwiegend, kannst du den Mietvertrag beenden (s551). Der Mieter muss die Wohnung mit gewöhnlicher Sorgfalt behandeln, Probleme melden, Besichtigungen zu angemessenen Zeiten zulassen und darf ohne Erlaubnis des Vermieters nichts verändern (s553, s555, s557, s558). Dieselbe Aufteilung steht im Standardvertrag des OCPB.

Strom und Wasser werden dem Mieter normalerweise zusätzlich zur Miete nach dem Zähler in der Wohnung berechnet. Erfasste Vermieter (drei oder mehr Einheiten) dürfen nicht mehr berechnen als den Tarif, den der Strom- oder Wasserversorger ihnen berechnet, und der Vertrag muss zeigen, wie der Preis je Einheit aus der Rechnung des Versorgers berechnet wird (Bekanntmachung 2025; Standardvertrag, Klausel 4, Stand: Oktober 2026). Ein privater Eigentümer kann im Vertrag andere Tarife festlegen, prüf also den Preis je Einheit vor der Unterschrift. Internet, Kabelfernsehen und ähnliche Dienste kosten extra, wenn sie nicht inbegriffen sind.

In einem Condominium schuldet der Eigentümer der Einheit die monatliche Gebühr für die Gemeinschaftsflächen der juristischen Person des Gebäudes; sie ist also Sache des Vermieters, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht (Condominium Act, nach der Darstellung des wissenschaftlichen Dienstes des Senats, 2025). Üblicherweise zahlt der Vermieter die Provision eines Maklers, meist eine Monatsmiete bei einem einjährigen Mietvertrag oder eine halbe bei sechs Monaten, und der Mieter zahlt dem Makler des Vermieters nichts (Artikel einer Agentur, Realtyhub, Stand: Oktober 2026). Die Stempelsteuer auf den Mietvertrag trägt der Vermieter (siehe „Für Vermieter“).

Zum Mieten braucht man keine thailändische Ausweisnummer. Ausländer mieten mit dem Reisepass, und Vermieter nehmen meist eine Kopie der Seite mit dem Foto und des Visums oder Einreisestempels. Der Grund ist der Immigration Act B.E. 2522: Section 38 verpflichtet den „house master“, Eigentümer oder Besitzer einer Wohnung, in der sich ein Ausländer aufhält, binnen 24 Stunden nach der Ankunft des Ausländers das örtliche Einwanderungsbüro zu benachrichtigen (in Bangkok das Immigration Bureau), mit dem Formular TM.30 (ตม.30), persönlich, durch einen Bevollmächtigten, per Einschreiben oder online; wer das unterlässt, muss mit einer Geldstrafe von bis zu 2.000 ฿ rechnen (s77) (Immigration Act; Immigration Samut Prakan, Stand: Oktober 2026). Der „house master“ ist nach dem Gesetz der Hauptbesitzer des Hauses, ob als Eigentümer, Mieter oder in anderer Eigenschaft; vereinbare also schriftlich, wer die Meldung macht, und lass dir die Quittung geben. Die Einwanderungsbehörde sagt, dass der Beleg, den sie zurückgibt, für spätere Kontrollen aufzubewahren ist.

Davon getrennt muss ein Ausländer mit vorübergehendem Aufenthalt, der länger als 90 Tage in Thailand bleibt, alle 90 Tage seine Adresse der Einwanderungsbehörde melden, persönlich oder per Brief (s37(5)); wer das versäumt, muss mit einer Geldstrafe von bis zu 5.000 ฿ plus bis zu 200 ฿ pro Tag rechnen (s76). Auch ein Umzug an eine neue Adresse löst eine neue Meldung aus. Diese Pflichten gelten, wo immer du wohnst, auch in einem Zimmer auf Zeit.

Das Adressregister Thailands ist das Hausregisterbuch tabien baan (ทะเบียนบ้าน), das der „house master“ führt. Thailändische Staatsangehörige stehen im blauen Buch; ein Ausländer, der sich mit gültigem Visum rechtmäßig in Thailand aufhält, kann im örtlichen Bezirksregister in ein gelbes Buch eingetragen werden (ท.ร.13, Tor Ror 13). Den Antrag stellt der „house master“ oder der Ausländer, mit einer beglaubigten Passkopie, drei Fotos und zwei Zeugen (Vorschrift des Central Registration Bureau, erläutert von der Gemeinde Koh Samui). Zum Mieten ist das nicht nötig, und es hängt von der Mitwirkung des „house master“ ab.

Sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht, darf ein Mieter die Wohnung weder ganz noch teilweise untervermieten und den Mietvertrag nicht übertragen (CCC s544). Wo Untervermietung erlaubt ist, haftet der Untermieter dem Vermieter unmittelbar, und Miete, die an den Hauptmieter im Voraus gezahlt wurde, kann dem Vermieter nicht entgegengehalten werden (s545). Der Hauptmieter haftet außerdem weiter für Schäden, die seine Mitbewohner oder seine Untermieter verursachen (s562).

Die Bekanntmachung von 2025 zählt einen Untermieter, der Privatperson ist, als „Mieter“; eine Untervermietung durch einen gewerblichen Vermieter mit drei oder mehr Einheiten fällt also ebenfalls unter die Regeln des Standardvertrags (Bekanntmachung 2025, Klausel 4, Stand: Oktober 2026). Wer ein Zimmer von einem Mieter ohne schriftliche Erlaubnis mietet, hat keine Rechte gegenüber dem Eigentümer, und das kann mit einer kurzfristigen Räumung enden.

Ein Zimmer oder eine ganze Wohnung nächte- oder wochenweise zu vermieten, ist etwas anderes: Das gilt nach dem Hotel Act als Betrieb eines Hotels ohne Lizenz (siehe „Für Vermieter“), und Condominium-Gebäude verbieten die Kurzzeitvermietung in ihren Regeln häufig. Bevor du ein Zimmer über eine Plattform oder von einem anderen Mieter nimmst, lass dir den Mietvertrag des Eigentümers und seine schriftliche Zustimmung zeigen, und zahl niemandem, der sie nicht vorlegen kann, mehr als einen Monat im Voraus.

Wer rechtmäßig vermieten will, händigt einen schriftlichen, unterschriebenen Mietvertrag aus; wer drei oder mehr Wohnungen vermietet, nutzt den Standardvertrag des OCPB mit seinen Grenzen für Kaution, Vorauszahlung, Verbrauchskosten und Kündigung. Wer einem Mieter keinen Vertrag in der vorgeschriebenen Form aushändigt, riskiert bis zu ein Jahr Gefängnis, eine Geldstrafe von bis zu 200.000 ฿ oder beides (Consumer Protection Act s57, in der Fassung von 2019). Die TM.30 ist binnen 24 Stunden einzureichen, sobald ein Ausländer einzieht (Geldstrafe bis 2.000 ฿). Auf den Mietvertrag ist Stempelsteuer zu zahlen: Sie beträgt 1 ฿ je 1.000 ฿ (oder angefangene 1.000 ฿) der Gesamtmiete für die ganze Laufzeit und wird vom Vermieter gezahlt (zum Beispiel 240 ฿ bei 20.000 ฿ im Monat für ein Jahr); ein Mietvertrag ohne Steuerstempel kann in einem Zivilverfahren nicht als Beweis verwendet werden, bis die Steuer und die Zuschläge gezahlt sind (Revenue Code s118 und Stempelsteuertabelle, Stand: Oktober 2026). Ein Mietvertrag über mehr als drei Jahre muss beim Land Office eingetragen werden, mit einer Eintragungsgebühr von 1 % und einer Stempelsteuer von 0,1 % der Gesamtmiete (Department of Lands); Ausländer können Mietverträge von bis zu 30 Jahren abschließen und eintragen lassen.

Miete ist steuerpflichtiges Einkommen nach section 40(5) des Revenue Code. Bei Gebäuden darfst du pauschal 30 % der Miete als Ausgaben abziehen (Revenue Department, thailändische Seite zu den Abzügen), und der Rest wird zu deinen übrigen Einkünften addiert und nach progressiven Sätzen besteuert: Nettoeinkommen bis 150.000 ฿ ist befreit, danach 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 % und 30 %, über 5 Millionen ฿ 35 % (Revenue Department, thailändische Seite zu den Steuersätzen, in Kraft seit dem Steuerjahr 2017, Stand: Oktober 2026). Die englischen Seiten der Behörde zeigen noch ältere Freibeträge und Sätze; verlass dich also auf die thailändischen Seiten oder einen Berater. Nichtansässige zahlen auf Mieteinnahmen aus Thailand thailändische Steuer. Die Grund- und Gebäudesteuer wird jährlich von der örtlichen Behörde nach dem Schätzwert erhoben; nach dem Ratgeber einer Immobilienagentur (Prop Adopt, Juni 2026) wird eine Wohnung, die zum Wohnen vermietet wird, zu den Sätzen für Wohnnutzung ab 0,02 % besteuert, während eine gewerbliche Nutzung, etwa die tageweise Vermietung, ab 0,3 % besteuert werden kann.

Kurzzeitvermietung: Der Hotel Act B.E. 2547 behandelt jede Unterkunft, die gegen Entgelt an Reisende vermietet wird, als Hotel, außer die Miete wird monatlich oder für längere Zeit berechnet. Wer nächte- oder wochenweise ohne Hotellizenz vermietet, riskiert bis zu ein Jahr Gefängnis oder eine Geldstrafe von bis zu 20.000 ฿ oder beides, dazu bis zu 10.000 ฿ pro Tag, solange es andauert (s15, s59). Seit einer Ministerialverordnung von 2023 können kleine Unterkünfte mit höchstens 8 Zimmern und 30 Gästen stattdessen den Registerbeamten des Bezirks benachrichtigen und eine Bescheinigung „kein Hotel“ erhalten; Bau-, Bebauungs- und Condominium-Regeln gelten aber weiter, und Miteigentümer von Condominiums haben oft etwas gegen Kurzzeitvermietung. Gerichte haben Condominium-Eigentümer für tage- und wochenweise Vermietung zu Geldstrafen verurteilt (Provinzgericht Hua Hin, Januar 2018). Ein Entwurf für einen Accommodation Act, der den Hotel Act ersetzen soll, und zwei Hotel-Gesetzentwürfe von Abgeordneten waren nach Angaben des wissenschaftlichen Dienstes des Senats im Dezember 2025 anhängig; nichts davon ist bislang Gesetz (Stand: Oktober 2026).

Fang schriftlich an: Schick dem Vermieter eine datierte Nachricht oder einen Brief, in dem du das Problem und dein Anliegen darlegst, und heb Vertrag, Quittungen, Fotos und den Chatverlauf auf. Ist der Vermieter ein Unternehmen, das unter die Bekanntmachung von 2025 fällt, kannst du dich beim Office of the Consumer Protection Board (OCPB, สคบ.) beschweren: online unter complaint.ocpb.go.th, über die App OCPB Connect oder LINE @ocpbconnect, telefonisch unter 1166 oder in jeder Provinzverwaltung. Das OCPB bearbeitet Beschwerden, bietet Online-Schlichtung an und kann Fälle für Verbraucher vor Gericht bringen (OCPB, Stand: Oktober 2026). Streitigkeiten mit privaten Eigentümern außerhalb der Bekanntmachung bearbeitet es nicht.

Streitigkeiten zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen kommen nach dem Consumer Case Procedure Act B.E. 2551 (2008) vor Gericht: Der Verbraucher ist in der Regel von Gerichtskosten befreit, kann den Anspruch mündlich bei einem Gerichtsbeamten vortragen, der ihn aufschreibt, und das Gericht kann zusätzlichen Schadenersatz zusprechen, wenn ein Unternehmen den Verbraucher vorsätzlich übervorteilt hat (in Kraft seit dem 23. August 2008). Streitigkeiten mit einem privaten Vermieter sind gewöhnliche Zivilverfahren nach dem Civil and Commercial Code. Das Gerichtsverfahren läuft auf Thai, plan also einen Übersetzer oder Anwalt ein.

Kostenlose Rechtshilfe: die Rechtsberatungs-Hotline 1167 des Lawyers Council of Thailand; das Rights and Liberties Protection Department des Justizministeriums, Hotline 1111, dann 77, mit Rechtsberatung per Videoanruf über LINE (rlpdconsultation). Ausländische Besucher erreichen die Touristenpolizei unter 1155 bei Betrug und dringenden Problemen. Fragen zur Einwanderung, etwa zu TM.30 und 90-Tage-Meldungen, gehen an dein örtliches Einwanderungsbüro; in Bangkok an das Immigration Bureau.