Mieten in Südafrika: die Regeln

Wohnraummietverträge unterliegen dem Rental Housing Act 50 of 1999 (RHA), dem Common Law (Richterrecht) zum Mietvertrag und, wenn der Vermieter im Rahmen seines gewöhnlichen Geschäfts vermietet, dem Consumer Protection Act 68 of 2008 (CPA). Nach dem heute geltenden RHA muss ein Mietvertrag nicht schriftlich sein, aber der Vermieter muss ihn schriftlich festhalten, wenn der Mieter das verlangt, und tut er es nicht, begeht er eine Straftat (RHA s5(1), s5(2), s16). Ein schriftlicher Mietvertrag muss die Namen und südafrikanischen Anschriften beider Seiten nennen, die Wohnung beschreiben, die Miete und eine etwaige „reasonable escalation“ (angemessene Erhöhung), wie oft die Miete gezahlt wird, die Kaution, die Mietdauer oder die Kündigungsfrist, die Pflichten beider Seiten und jede weitere Zahlung, die zusätzlich zur Miete fällig ist. Die Mängelliste der gemeinsamen Besichtigung und etwaige Hausregeln müssen beigefügt werden (RHA s5(6) bis (8)). Einige Bedingungen gelten in jedem Mietvertrag als vereinbart und lassen sich nicht abbedingen, darunter Quittungen, die Regeln zur Kaution und die gemeinsamen Besichtigungen (RHA s5(3) und (4)). Mietverträge werden bei keiner Behörde registriert (Rental Housing Act 50 of 1999, Stand: Oktober 2026).

Mietverträge sind meist befristet, am häufigsten auf 12 Monate. Wo der CPA gilt, darf eine feste Laufzeit ab dem Tag der Unterschrift des Mieters nicht länger als 24 Monate dauern, es sei denn, eine längere Dauer wird ausdrücklich vereinbart und der Vermieter kann einen echten finanziellen Vorteil für den Mieter nachweisen (CPA s14; CPA Regulations 2011, reg 5(1)). Der CPA gilt nicht, wenn Vermieter und Mieter beide Gesellschaften oder andere juristische Personen sind (CPA s14(1)), und ob ein privater Eigentümer, der eine einzelne Wohnung vermietet, als Gewerbetreibender gilt, ist nicht geklärt; prüfe das also, bevor du dich darauf verlässt. Endet ein Mietvertrag und der Mieter bleibt mit ausdrücklicher oder stillschweigender Zustimmung des Vermieters wohnen, wird daraus ein unbefristeter Mietvertrag von Monat zu Monat zu denselben Bedingungen, den jede Seite schriftlich mit einer Frist von einem Monat kündigen kann (RHA s5(5)).

Seit 2014 offen: Der Rental Housing Amendment Act 35 of 2014 (veröffentlicht am 5. November 2014) würde die Schriftform für jeden Mietvertrag zur Pflicht machen, eine gesetzliche Liste der Rechte von Mietern und Vermietern ergänzen, jede Kommune verpflichten, ein Rental Housing Information Office zu betreiben, und ein Rechtsmittel gegen Entscheidungen der Tribunals schaffen. Er tritt erst an einem Tag in Kraft, den der Präsident per Proklamation festlegt, und die neuen Pflichten erst sechs Monate danach. Bis Oktober 2026 haben wir keine Proklamation gefunden: Das Merkblatt des nationalen Department of Human Settlements zum Tribunal beschreibt ihn weiterhin als noch nicht in Kraft gesetzt, und die dazugehörigen Verordnungen von 2022 wurden nur als Entwurf zur Stellungnahme veröffentlicht (Government Gazette 46063, 18. März 2022). Mietverträge und Artikel, die schriftliche Mietverträge „verpflichtend“ nennen, beschreiben dieses Änderungsgesetz, nicht das geltende Recht.

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution: Der Vermieter darf vor dem Einzug eine verlangen, in der Höhe, die der Mietvertrag nennt oder die du vereinbarst (RHA s5(3)(c)). Hatte dein ursprünglicher Vertrag keine Kaution, kann der Vermieter später nicht ohne deine Zustimmung eine hinzufügen (Regierung der Provinz Westkap, FAQ für Mieter). In der Praxis werden Kaution und erste Monatsmiete gezahlt, bevor du die Schlüssel bekommst, und Bewerber ohne Kredithistorie in Südafrika oder mit unregelmäßigem Einkommen sollen manchmal mehr zahlen; da es keine Obergrenze gibt, ist das Verhandlungssache. Eine staatliche Stelle, die Kautionen verwahrt, gibt es nicht. Zahl per Überweisung auf ein Konto, damit die Zahlung nachvollziehbar ist, nie bar an jemanden, den du nicht überprüft hast, und lass dir eine Quittung geben: Der Vermieter muss für jede Zahlung eine datierte schriftliche Quittung ausstellen, auf der die Adresse steht und ob es um Miete, Rückstände oder die Kaution geht (RHA s5(3)(a) und (b)).

Der Vermieter muss die Kaution auf einem verzinsten Konto bei einer Bank halten, mit mindestens dem Sparzins der Bank, und die Zinsen an dich auszahlen; während des Mietverhältnisses kannst du einen schriftlichen Nachweis über die erzielten Zinsen verlangen (RHA s5(3)(d)). Verwahrt sie ein Property Practitioner (hier: der Makler, der die Wohnung vermietet), muss sie nach dem Property Practitioners Act 22 of 2019 auf das Treuhandkonto des Maklers (PPA s54), der sie auch auf einem gesonderten verzinsten Konto anlegen kann; frag den Makler schriftlich, wie deine Kaution verwahrt wird und wie viel Zinsen sie bringt.

Vermieter und Mieter müssen die Wohnung vor dem Einzug gemeinsam besichtigen und Mängel festhalten und innerhalb der drei Tage vor Ende des Mietverhältnisses eine zweite gemeinsame Besichtigung vereinbaren (RHA s5(3)(e) und (f)). Wird nichts geschuldet, müssen Kaution und Zinsen binnen 7 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Zieht der Vermieter offene Beträge, die angemessenen Kosten für die Behebung von Schäden oder den Ersatz verlorener Schlüssel ab, ist der Restbetrag binnen 14 Tagen nach der Rückgabe der Wohnung fällig, und die Belege für diese Kosten müssen dir gezeigt werden. Lässt der Vermieter die gemeinsame Besichtigung ausfallen, behandelt das Gesetz die Wohnung als in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben, und die volle Kaution samt Zinsen muss zurückgezahlt werden. Antwortet der Mieter nicht auf die Aufforderung zur Besichtigung, besichtigt der Vermieter allein binnen 7 Tagen und zahlt einen etwaigen Restbetrag binnen 21 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurück (RHA s5(3)(g) bis (n)). Normale Abnutzung darf nicht berechnet werden. Eine einbehaltene Kaution gehört zu den häufigsten Beschwerden bei den Rental Housing Tribunals, die dafür ein Formular haben (Western Cape Rental Housing Tribunal, Stand: Oktober 2026).

Südafrika hat keine Mietpreisbegrenzung: Der Rental Housing Act hob 1999 den Rent Control Act 1976 auf, und die Miete ist das, was Vermieter und Mieter vereinbaren. Mieterhöhungen regelt der Mietvertrag. Der RHA verlangt, dass der Vertrag die Miete und eine etwaige „reasonable escalation“ nennt (RHA s5(6)(c)), und Mietverträge enthalten meist eine Klausel zur jährlichen Erhöhung: einen festen Prozentsatz, der gilt, wenn der Vertrag in ein neues Jahr läuft oder verlängert wird. Der Vermieter darf die Miete während einer festen Laufzeit nur erhöhen, wenn der Vertrag es erlaubt, und schweigt der Vertrag, muss die Erhöhung mit dir ausgehandelt werden (Regierung der Provinz Westkap, FAQ für Mieter und Vermieter, Stand: Oktober 2026). Eine gesetzliche Mindestfrist für eine Mieterhöhung über das hinaus, was der Vertrag sagt, gibt es nicht, aber wo der CPA gilt, muss der Vermieter dich über „material changes“ (wesentliche Änderungen), etwa eine neue Miete, 40 bis 80 Arbeitstage vor Ende einer festen Laufzeit informieren (CPA s14(2)(c)).

Die einzige rechtliche Kontrolle der Höhe ist das Rental Housing Tribunal. Es kann „exploitative rentals“ (ausbeuterische Mieten) unterbinden und die zu zahlende Miete festsetzen, muss das aber so tun, dass es für beide Seiten fair ist, unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage und einer realistischen Rendite für den Investor (RHA s13(4) und (5)). Das Tribunal der Provinz Westkap hat ein Beschwerdeformular für einen „exorbitant increase in rental“ (eine überzogene Mieterhöhung). Solange eine Beschwerde anhängig ist, bis zu drei Monate lang, zahlst du weiter die Miete wie vor der strittigen Erhöhung, und der Vermieter darf dich nicht räumen lassen (RHA s13(7)).

Ein befristeter Mietvertrag endet an seinem Enddatum. Wo der CPA gilt, muss der Vermieter dir 40 bis 80 Arbeitstage vor dem Ende schreiben und dir das Ablaufdatum, etwaige Änderungen bei einer Fortsetzung und deine Optionen nennen. Beendest du ihn nicht ausdrücklich oder unterschreibst keine neue feste Laufzeit, läuft er automatisch monatlich weiter (CPA s14(2)(c) und (d)). Wo der CPA nicht gilt und du mit Zustimmung des Vermieters wohnen bleibst, macht der RHA daraus einen unbefristeten Mietvertrag, den jede Seite schriftlich mit einer Frist von einem Monat kündigen kann (RHA s5(5)). Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt die Kündigungsfrist, die der Vertrag nennt, und ein Kalendermonat ist bei einem monatlichen Mietvertrag normal.

Vorzeitiges Ende: Wo der CPA gilt, kann ein Mieter einen befristeten Mietvertrag jederzeit schriftlich mit einer Frist von 20 Arbeitstagen kündigen, egal was im Vertrag steht. Bis zum Tag der Kündigung schuldest du weiter Miete, und der Vermieter kann eine „reasonable cancellation penalty“ (angemessene Vertragsstrafe für die Kündigung) verlangen (CPA s14(2)(b) und (3)). Die Verordnung nennt, woran sich die Angemessenheit bemisst, darunter wie lange der Vertrag laufen sollte, wie früh du gekündigt hast und wie schnell der Vermieter realistischerweise einen neuen Mieter finden konnte, und die Strafe darf nicht so hoch sein, dass sie dein Recht auszuziehen aufhebt (CPA Regulations 2011, reg 5(2) und (3)). Die Regierung der Provinz Westkap beschreibt sie als Deckung der angemessenen Kosten für die Suche nach einem Nachmieter, nicht als Strafe. Wo der CPA nicht gilt, kannst du nur aufgrund einer Kündigungsklausel, mit dem Einverständnis des Vermieters oder bei einer wesentlichen Pflichtverletzung des Vermieters vorzeitig ausziehen. Der Vermieter kann nur aus Gründen kündigen, die im Vertrag stehen und keine unlautere Praxis sind (RHA s4(5)(c)); nach dem CPA muss er bei einem wesentlichen Versäumnis wie unbezahlter Miete schriftlich eine Frist von 20 Arbeitstagen zur Abhilfe setzen (CPA s14(2)(b)(ii)).

Für eine Räumung braucht es einen Gerichtsbeschluss. Nach der Verfassung darf niemand aus seiner Wohnung geräumt werden ohne eine gerichtliche Anordnung, die nach Abwägung aller maßgeblichen Umstände ergangen ist, und der Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act 19 of 1998 (PIE Act) macht es zur Straftat, jemanden ohne eine solche zu räumen (PIE s8). Ist ein Mietvertrag wirksam gekündigt, stellt der Vermieter einen Antrag bei Gericht, meist dem Magistrates' Court. Der Bewohner muss mindestens 14 Tage vor der Verhandlung schriftlich benachrichtigt werden, und das Gericht erlässt eine Anordnung nur, wenn sie gerecht und billig ist, unter Berücksichtigung der Rechte und Bedürfnisse älterer Menschen, von Kindern, Menschen mit Behinderung und von Frauen geführter Haushalte und, wenn der Bewohner länger als sechs Monate dort wohnt, ob anderes Land oder eine andere Unterkunft zur Verfügung steht (PIE s4). Nur der Sheriff vollstreckt eine Räumungsanordnung. Schlösser auszuwechseln, deine Sachen wegzuräumen oder Wasser oder Strom abzustellen, um dich zum Auszug zu zwingen, ist eine rechtswidrige Räumung; das Rental Housing Tribunal kann darüber verhandeln und, ebenso wie ein Gericht, eine spoliation order erlassen (eine Anordnung, die dir den Besitz der Wohnung wieder einräumt) (Department of Human Settlements, Merkblatt zum Rental Housing Tribunal). Die Tribunals dürfen keine Räumungsanordnungen erlassen (Western Cape Rental Housing Tribunal, Stand: Oktober 2026).

Wer was zahlt, überlässt das Gesetz größtenteils dem Mietvertrag. Der Vermieter muss die Wohnung in angemessenem Zustand übergeben und die bei der Besichtigung zum Einzug festgehaltenen Mängel beheben, und er ist für die Instandhaltung verantwortlich; mangelnde Instandhaltung ist eine der unlauteren Praktiken, über die die Tribunals entscheiden (RHA s5(3)(e), s13(4)). Üblich ist, dass der Vermieter das Äußere der Immobilie instand hält und der Mieter das Innere, aber der Vertrag entscheidet (Regierung der Provinz Westkap, FAQ für Mieter). Am Ende musst du die Wohnung in gutem Zustand zurückgeben, abgesehen von normaler Abnutzung, und du haftest für Schäden, die du, dein Haushalt oder deine Besucher verursacht haben (RHA s4(5)). Du hast ein Recht auf Privatsphäre: Der Vermieter darf nur in angemessener Weise nach angemessener Ankündigung besichtigen und weder dich, deine Wohnung oder deine Sachen durchsuchen noch ohne Gerichtsbeschluss deine Habe beschlagnahmen (RHA s4(2) und (3)).

Kosten, die am Grundstück hängen, etwa kommunale Grundsteuern und Abgaben und etwaige levies (Umlagen) der Body Corporate (Eigentümergemeinschaft) oder der Wohnanlage, trägt in der Regel der Eigentümer; Kosten für das, was du verbrauchst, etwa Wasser und Strom, trägt in der Regel der Mieter (Regierung der Provinz Westkap, FAQ für Mieter). Viele Wohnungen haben einen Prepaid-Stromzähler, den du selbst auflädst. Läuft das Konto bei der Kommune auf den Namen des Eigentümers, gibt der Vermieter deinen Anteil weiter, und der Vertrag sollte sagen, wie er berechnet wird. Der Vermieter darf Wasser, Strom oder andere Versorgungsleistungen nicht abstellen oder beeinträchtigen, außer in einem Notfall oder für Reparaturen nach angemessener Ankündigung; „failure to provide municipal services“ (kommunale Versorgung nicht bereitgestellt) und „illegal disconnection of services“ (rechtswidriges Abstellen der Versorgung) stehen auf der Liste der unlauteren Praktiken (Department of Human Settlements, Merkblatt zum Rental Housing Tribunal; Beschwerdeformulare des Tribunals der Provinz Westkap). In einer Wohnanlage mit Sectional Title (Wohnungseigentum) musst du die Verhaltensregeln der Body Corporate einhalten, und Streitigkeiten darüber, wie die Anlage geführt wird, gehen an den Community Schemes Ombud Service.

Die Provision des Maklers zahlt der Vermieter, meist als Anteil an jeder Monatsmiete. Von Mietern wird üblicherweise eine Gebühr für die Bewerbung oder die Bonitätsprüfung (im Schnitt etwa 250 R) und eine einmalige Vertragsgebühr (im Schnitt etwa 1.000 R, in manchen Gegenden bis zu 2.000 R) verlangt; das ergab die Umfrage State of the Rental Industry des Mietzahlungsdienstleisters PayProp, über die Property24 im Januar 2026 berichtete. Kein Gesetz legt diese Gebühren fest oder verbietet sie, aber alle Gebühren müssen vor der Unterschrift offengelegt werden (CPA), und der RHA verlangt, dass jede zusätzlich zur Miete fällige Zahlung im Vertrag steht. Monatliche „admin fees“ (Verwaltungsgebühren) für Mieter sind umstritten: Ein im Dezember 2025 befragter Spezialist für Mietrecht sagte, kein Gesetz erlaube sie, während die Branche sie für rechtmäßig hält, wenn sie im Vertrag stehen (EWN; Property24). Bestreitest du eine Gebühr, kannst du unter Vorbehalt zahlen und dich beim Rental Housing Tribunal beschweren. Eine Hausratversicherung ist Sache des Mieters; die Gebäudeversicherung ist Sache des Eigentümers.

In Südafrika gibt es kein System, bei dem du deine Adresse bei den Behörden anmeldest. Zum Mieten brauchst du einen Ausweis: eine südafrikanische ID (Personalausweis) für Staatsbürger und Daueraufenthaltsberechtigte oder einen Reisepass mit gültigem Visum oder Aufenthaltstitel für Ausländer. Der Immigration Act 13 of 2002 macht es strafbar, einem „illegal foreigner“ (illegalen Ausländer) oder einem Ausländer, der gegen die Bedingungen seines Aufenthaltsstatus verstößt, in irgendeiner Weise zu helfen, ausdrücklich auch durch Bereitstellung von Unterkunft und durch „Vermieten oder Verkaufen oder in irgendeiner Weise Zurverfügungstellen von unbeweglichem Eigentum“ an sie, und Unkenntnis entlastet nicht, wenn der Vermieter es vernünftigerweise hätte wissen müssen (Immigration Act s42(1) und (2)). Das Gesetz schafft einen Straftatbestand, schreibt aber keine eigene Pflicht fest, die Papiere eines Mieters zu prüfen; die Änderungen von 2004 und 2011 haben s42 nicht verändert, doch ein konsolidierter aktueller Text des Gesetzes ließ sich nicht öffnen (Stand: Oktober 2026). Mit der Prüfung schützen sich Vermieter vor der Strafbarkeit; deshalb verlangen Vermieter und Makler eine Kopie deines Visums oder Aufenthaltstitels und wollen während des Mietverhältnisses unter Umständen die Verlängerung sehen.

Makler prüfen Bewerber meist mit einer Auskunft einer Kreditauskunftei (mit deiner Zustimmung), Referenzen aktueller und früherer Vermieter und einer Bescheinigung des Arbeitgebers oder Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen, die zeigen, dass du dir die Miete leisten kannst; die Regierung der Provinz Westkap rät Vermietern genau zu diesen Prüfungen (Regierung der Provinz Westkap, FAQ für Vermieter). Neuankömmlinge haben oft keine Kredithistorie in Südafrika; eine Bescheinigung deines Arbeitgebers, Referenzen von Vermietern im Ausland, eine höhere Kaution oder ein Bürge sind die üblichen Auswege. Ein Vermieter darf einen Mietinteressenten nicht ungerechtfertigt benachteiligen, unter anderem wegen Rasse, sozialem und biologischem Geschlecht, Schwangerschaft, Familienstand, sexueller Orientierung, ethnischer oder sozialer Herkunft, Hautfarbe, Alter, Behinderung, Religion, Weltanschauung, Kultur, Sprache und Geburt (RHA s4(1)). Die Liste ist nicht abschließend, nennt aber die Staatsangehörigkeit nicht, und ein Vermieter kann rechtmäßig jemanden ablehnen, der keinen gültigen Aufenthaltsstatus nachweisen kann.

Für ein Bankkonto und andere Dienste brauchst du einen Adressnachweis: Ein unterschriebener Mietvertrag oder ein Brief des Vermieters wird in der Regel akzeptiert; verlang also beim Einzug eine Kopie des unterschriebenen Mietvertrags. Wer in Südafrika steuerpflichtiges Einkommen erzielt, lässt sich bei der Steuerbehörde SARS eine Steuernummer geben.

Der geltende Rental Housing Act enthält keine Regel zur Untervermietung. Er behandelt jeden, der eine Wohnung rechtmäßig besitzt und das Recht hat, sie unterzuvermieten, als „Vermieter“ mit allen Pflichten eines Vermieters (RHA s1); ein Mieter, der ein Zimmer vermietet, wird also Vermieter des Untermieters: Kaution auf einem verzinsten Konto, Quittungen, gemeinsame Besichtigungen und das Verbot des Aussperrens gelten allesamt. Ob du untervermieten darfst, hängt daher von deinem Mietvertrag ab; viele Verträge verlangen die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters, lies also die Klausel, bevor du ein Zimmer inserierst. Vertragswidrige Untervermietung ist eine Pflichtverletzung, die zur Kündigung führen kann. Nach dem noch offenen Änderungsgesetz von 2014 dürfte ein Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, der Vermieter dürfte sie aber nicht unbillig verweigern (Rental Housing Amendment Act 35 of 2014, neuer s4A(9), nicht in Kraft, Stand: Oktober 2026).

Zimmervermietung und Wohngemeinschaften sind in den großen Städten üblich. Mietest du ein Zimmer beim Hauptmieter statt beim Eigentümer, hast du deinen Vertrag mit diesem Mieter, und der Eigentümer schuldet dir unmittelbar nichts. Lass dir den Hauptmietvertrag oder die schriftliche Zustimmung des Eigentümers zur Untervermietung zeigen, bevor du eine Kaution zahlst. Deine gemietete Wohnung oder ein Zimmer auf einer Plattform für Kurzaufenthalte zu vermieten, ist Untervermietung, und in einer Anlage mit Sectional Title muss es außerdem nach den Regeln der Body Corporate erlaubt sein.

So vermietest du rechtmäßig: Stell einen schriftlichen Mietvertrag aus, wenn der Mieter es verlangt (in der Praxis immer), mit den Angaben, die der RHA verlangt, und mit beigefügter Mängelliste und Hausregeln; verwahre die Kaution auf einem verzinsten Konto und rechne über die Zinsen ab; stelle für jede Zahlung schriftliche Quittungen aus; führe die gemeinsamen Besichtigungen am Anfang und am Ende durch; zahle die Kaution je nach Fall binnen 7, 14 oder 21 Tagen zurück; benachteilige niemanden ungerechtfertigt, betritt die Wohnung nie ohne angemessene Ankündigung, wechsle nie die Schlösser, nimm nie Sachen des Mieters an dich und stell nie die Versorgung ab; und beende das Mietverhältnis nur aus Gründen, die im Vertrag stehen, und, wenn der Mieter nicht auszieht, nur über eine gerichtliche Räumungsanordnung (Rental Housing Act 50 of 1999; PIE Act). Die Vermietung an jemanden ohne rechtmäßigen Status ist strafbar, und Unkenntnis entlastet nicht, wenn du es vernünftigerweise hättest wissen müssen (Immigration Act s42); das Gesetz enthält keine ausdrückliche Pflicht, die Papiere zu prüfen, aber durch die Prüfung des Visums oder Aufenthaltstitels eines ausländischen Mieters schützen sich Vermieter vor der Strafbarkeit. Vermietest du gewerblich, halte dich an die Regeln des CPA zu festen Laufzeiten, Mitteilungen vor der Verlängerung und vorzeitiger Kündigung. Es gibt keine Vermieterlizenz und kein Mietregister. Eigentümer, die ihre eigene Immobilie vermieten, müssen sich nicht registrieren, aber wer gewerblich für andere Immobilien vermietet oder verwaltet, ist Property Practitioner und braucht ein Fidelity Fund Certificate der Property Practitioners Regulatory Authority (PPRA) (PPA s47 und s48, in Kraft seit dem 1. Februar 2022). Ein Makler darf einen Auftrag zur Vermietung erst annehmen, wenn der Eigentümer das vorgeschriebene Offenlegungsformular zum Zustand der Immobilie ausgefüllt und unterschrieben hat, das dem Mietvertrag beigefügt werden muss (PPA s67). Am 8. September 2026 erklärte der High Court Teile des PPA für ungültig, darunter Buchstabe (b) der Definition von „property practitioner“ und das Erfordernis eines BEE-Zertifikats für ein Fidelity Fund Certificate; die Anordnung hat keine Wirkung, wenn der Constitutional Court sie nicht bestätigt, und diese Bestätigung steht aus (Stand: Oktober 2026). Die PPRA verlangt das BEE-Zertifikat dennoch nicht mehr (Mitteilung der PPRA, 23. September 2026).

Der Gewinn aus der Vermietung wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und zu den normalen Sätzen besteuert. Für das Steuerjahr 2027 (1. März 2026 bis 28. Februar 2027) reichen sie von 18 % auf steuerpflichtiges Einkommen bis 245.100 R bis zu 45 % über 1.878.600 R (SARS, Stand: Oktober 2026). Ausgaben, die zur Erzielung der Miete entstanden sind, können abgezogen werden: Grundsteuern und Abgaben, Hypothekenzinsen, Werbung, Maklergebühren, Wohngebäudeversicherung, Gartenpflege, Sicherheitsdienst, levies und Reparaturen an der vermieteten Fläche. Wertverbesserungen sind Investitionen und nicht abziehbar, erhöhen aber die Anschaffungskosten, nach denen sich die Steuer auf den Veräußerungsgewinn (capital gains tax) bemisst. Eine Kaution, die du später zurückzahlen musst, ist kein Einkommen, bis du sie verrechnest. Verluste lassen sich nur mit anderem Einkommen verrechnen, wenn sie nicht nach den Regeln gegen Steuervermeidung vom Ausgleich ausgeschlossen sind (ring-fencing). Wohnraumvermietung ist von der Mehrwertsteuer befreit, die Mehrwertsteuer auf Kosten lässt sich also nicht geltend machen (SARS, Tax on rental income, Stand: Oktober 2026). Nichtansässige zahlen in Südafrika Steuer auf Mieteinnahmen aus südafrikanischen Immobilien (SARS, Tax and non-residents).

Für die Kurzzeitvermietung gibt es bisher kein landesweites Gesetz. Am 13. März 2026 veröffentlichte der Tourismusminister den Entwurf eines Code of Good Practice for Short-Term Rentals nach dem Tourism Act 3 of 2014 zur Stellungnahme bis zum 12. Mai 2026. Der Entwurf sagt selbst, er sei unverbindlich und eine Übergangsmaßnahme, bis der Tourism Act geändert wird (Government Gazette 54320). Ansonsten regeln kommunale Flächennutzungspläne und by-laws (Satzungen) sowie die Regeln von Sectional-Title-Anlagen und Wohnanlagen die Kurzzeitvermietung, die Regeln unterscheiden sich also von Stadt zu Stadt; die von Kapstadt stehen auf der Stadtseite. Einnahmen aus Kurzaufenthalten sind wie jede andere Miete steuerpflichtig.

Rental Housing Tribunals: Jede Provinz hat eines, betrieben vom für Wohnungswesen zuständigen Ministerium der Provinz (Department of Human Settlements), und der nationale Minister sagte im Mai 2026, alle neun arbeiteten inzwischen (Department of Human Settlements, Budget Vote 2026/27). Jeder Mieter, Vermieter, jede Gruppe von Mietern oder Interessengruppe kann kostenlos und ohne Anwalt eine Beschwerde über eine unfair practice einreichen: nicht gezahlte oder einbehaltene Kautionen, mangelnde Instandhaltung, Aussperrungen und rechtswidrige Räumungen, abgestellte Versorgung, unfaire Kündigungen, ausbeuterische Mieten, fehlende Quittungen, Nichtzahlung der Miete. Das Tribunal ermittelt, versucht eine Mediation und hält, wenn sie scheitert, eine Verhandlung ab. Es kann eine Partei verpflichten, sich an die Regeln zu halten, eine unlautere Praxis untersagen, eine faire Miete festsetzen und über die Kosten entscheiden, und seine Entscheidung gilt als Anordnung des Magistrates' Court; sie zu missachten, ist strafbar (RHA s13 und s16). Solange eine Beschwerde offen ist, bis zu drei Monate lang, darf der Vermieter nicht räumen lassen, der Mieter zahlt weiter die Miete in der Höhe vor dem Streit, und der Vermieter muss notwendige Instandhaltungsarbeiten ausführen (RHA s13(7)). Nach dem geltenden Gesetz gibt es keine Berufung, nur eine Überprüfung durch der High Court (RHA s17). Die Tribunals dürfen keine Räumungsanordnungen erlassen.

Western Cape Rental Housing Tribunal (Department of Infrastructure): Beschwere dich online über den E-Service der Provinz oder schick das Hauptbeschwerdeformular, die passende Anlage (zum Beispiel F(a) für eine nicht zurückgezahlte Kaution, F(h) für eine rechtswidrige Räumung oder Aussperrung) und eine Kopie deines Mietvertrags per E-Mail an rht.disputes@westerncape.gov.za oder gib es in der 27 Wale Street in Kapstadt ab. Allgemeine Anfragen: rht.enquiries@westerncape.gov.za oder das Contact Centre unter 0860 106 166; Stelle für Streitfälle 021 483 5020. Die Erfassung der Beschwerde dauert bis zu 14 Tage und die Untersuchung bis zu drei Monate; das Tribunal bittet darum, mindestens zwei Wochen für die Vorprüfung einzuplanen, bevor du nachfragst. In George gibt es eine Außenstelle (044 813 2850) (Regierung der Provinz Westkap, Stand: Oktober 2026).

Gerichte und andere Stellen: Geldforderungen bis 30.000 R (am 1. August 2026 von 20.000 R angehoben) können nach einem Mahnschreiben mit 14 Tagen Zahlungsfrist ohne Anwalt zum Small Claims Court beim örtlichen Magistrate's Office gehen (Department of Justice, Stand: Oktober 2026). Größere Forderungen und Räumungsanträge gehen an den Magistrates' Court. Beschwerden, dass ein gewerblicher Vermieter oder Makler den CPA verletzt hat, können an die National Consumer Commission gehen (012 065 1940, eservice.thencc.org.za) oder in der Provinz Westkap an das Office of the Consumer Protector (0800 007 081). Beschwerden über das Verhalten eines Maklers gehen an die PPRA (Beschwerde-Callcenter 087 285 3222; allgemeine Nummer 087 742 0000), die gegen einen Makler Disziplinarmaßnahmen und Geldbußen verhängen kann und Ansprüche gegen den Fidelity Fund bearbeitet, einen Makler aber nicht zur Rückzahlung an dich verpflichten oder eine Räumung stoppen kann. Prüfe die Registrierung eines Maklers mit der Maklersuche der PPRA, bevor du irgendetwas zahlst. Legal Aid South Africa bietet kostenlose Beratung unter 0800 110 110 und, nach einer Bedürftigkeitsprüfung, rechtliche Vertretung.