Mieten in Australien: die Regeln

In ganz Australien ist eine private Vermietung ein residential tenancy agreement (Wohnraummietvertrag, kurz „lease“) nach dem Recht des Bundesstaats: in New South Wales der Residential Tenancies Act 2010, in Victoria der Residential Tenancies Act 1997 (weitgehend neu gefasst durch Reformen, die seit dem 29. März 2021 gelten und den Vermieter „rental provider“ und den Mieter „renter“ nennen), in Queensland der Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 und in Western Australia der Residential Tenancies Act 1987. Mietverträge sind meist auf 6 oder 12 Monate befristet; endet die Laufzeit ohne neuen Vertrag, läuft das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen auf unbestimmte Zeit weiter. Jeder Bundesstaat schreibt einen Standardvertrag vor, und zusätzliche Klauseln, die dem Gesetz widersprechen, sind unwirksam. Händigt der Vermieter in NSW keinen schriftlichen Vertrag aus, darf er in den ersten sechs Monaten die Miete nicht erhöhen und das Mietverhältnis nicht ohne gesetzlichen Grund beenden (Tenants' Union of NSW, Stand: September 2026).

Bei der Bewerbung haben Neuankömmlinge die meisten Schwierigkeiten. Makler verlangen einen Ausweis (oft nach einem „100-Punkte-System“ bewertet, das aus dem Bankwesen stammt und Praxis ist, nicht Gesetz), Gehaltsabrechnungen oder einen Arbeitsvertrag, Kontoauszüge, einen rental ledger (Übersicht der bisherigen Mietzahlungen) und Referenzen früherer Vermieter, meist über eine Online-Bewerbungsplattform. In Victoria ist seit dem 31. März 2026 ein Bewerbungsformular vorgeschrieben: Ein Makler darf höchstens zwei Ausweisdokumente und zwei Unterlagen verlangen, die zeigen, dass du zahlen kannst, und darf weder nach früheren Streitigkeiten, Verfahren vor dem Tribunal oder Kautionsforderungen fragen noch Kontoauszüge mit einzelnen Buchungen verlangen. Queensland hat dieselben Grenzen seit dem 1. Mai 2025 (Standardformular Form 22), und Makler müssen mindestens einen Bewerbungsweg anbieten, der kostenlos und nicht an eine Plattform eines Dritten gebunden ist (CAV; RTA, Stand: September 2026). NSW hat kein vorgeschriebenes Formular (Stand: September 2026); die Leitlinien des Fair Trading Commissioner begrenzen, welche persönlichen Daten Makler erheben sollen. Ein Gesetz in NSW zu Mietbewerbungen und persönlichen Daten wurde am 24. September 2026 verabschiedet und soll Anfang 2027 in Kraft treten: ein Standardbewerbungsformular, Ausweisdokumente, die vor Vertragsabschluss nur vom bevorzugten Bewerber verlangt werden, und die Offenlegung digital veränderter oder KI-generierter Fotos sowie von embedded energy networks (hauseigenen Energienetzen) (NSW Government, 25. September 2026).

Zu Beginn muss der Vermieter einen condition report (Zustandsbericht) übergeben. In NSW und Queensland gibt der Mieter ihn mit Anmerkungen und Fotos mit Zeitstempel binnen 7 Tagen zurück, in Victoria binnen 5 Arbeitstagen. Ein Mieter in Queensland darf außerdem in den ersten 7 Tagen mit 14 Tagen Frist ausziehen, wenn die Wohnung die Mindeststandards für Wohnraum nicht erfüllt (RTA).

In Western Australia muss jeder schriftliche Mietvertrag seit dem 29. Juli 2024 auf dem zugelassenen Formular (Form 1AA) stehen: Vermieter und Makler dürfen keinen eigenen aufsetzen, und der Mieter erhält binnen 14 Tagen nach Unterschrift eine Kopie, dazu ein Blatt „Information for tenant“ und binnen 7 Tagen nach dem Einzug zwei Exemplare des condition report, von denen er eines binnen 7 Tagen mit Korrekturen zurückgibt. WA hat kein vorgeschriebenes Bewerbungsformular und keine gesetzliche Grenze dafür, was ein Makler von Bewerbern verlangen darf. Ein Vermieter darf bei der Bewerbung eine erstattbare option fee (Optionsgebühr) nehmen: höchstens 50 A$, wenn die Miete bis zu 500 A$ pro Woche beträgt, darüber 100 A$, auf die erste Miete angerechnet, wenn du die Wohnung bekommst, und binnen 7 Tagen erstattet, wenn nicht. Am 30. April 2026 hat die Regierung Grenzen dafür angekündigt, was Vermieter und Makler von Bewerbern verlangen dürfen; das ist noch kein Gesetz, und bis Oktober 2026 war kein Gesetzentwurf eingebracht (Consumer Protection WA, Stand: September 2026).

In jedem Bundesstaat wird die Kaution bei einer staatlichen Stelle hinterlegt und nicht vom Vermieter behalten, und sie kommt über diese Stelle zurück, wenn beide Seiten einverstanden sind oder ein Tribunal, ein Gericht oder, in Western Australia, der Commissioner for Consumer Protection entscheidet. In New South Wales liegt die Obergrenze bei vier Wochenmieten, gezahlt und hinterlegt über Rental Bonds Online bei NSW Fair Trading (ein Vermieter, der sie nicht hinterlegt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 2.200 A$). Vor der Unterschrift darf ein Vermieter eine holding fee (Reservierungsanzahlung) von höchstens einer Wochenmiete nehmen, erst nachdem er deine Bewerbung angenommen hat; sie wird auf die Miete angerechnet, und er darf 7 Tage lang mit niemand anderem abschließen. Die Mietvorauszahlung ist auf zwei Wochen begrenzt. Mit Smart Rental Bonds kannst du deine bestehende NSW-Kaution für 25 A$ auf deine nächste Wohnung übertragen, sofern dieselben Mieter umziehen und du die alte Wohnung binnen 4 Wochen verlässt. Es startete am 10. August 2026 in Penrith, Parramatta und an der Central Coast und gilt seit dem 16. September 2026 in ganz NSW (NSW Fair Trading; NSW Government, 16. September 2026).

In Victoria ist die Kaution auf eine Monatsmiete begrenzt, es sei denn, die Miete liegt über 900 A$ pro Woche, und sie wird bei der Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) hinterlegt. Die Quellen von Consumer Affairs Victoria nennen unterschiedliche Fristen: Ihre Seite zur Hinterlegung von Kautionen sagt binnen 14 Tagen nach Erhalt, ihre Pressemitteilung zur Durchsetzung vom 22. September 2026 und ihre Seite zu einer zusätzlichen Kaution sagen binnen 10 Arbeitstagen. Ein holding deposit (Reservierungsanzahlung) muss erstattet werden, wenn binnen 14 Tagen kein Vertrag unterschrieben wird, und es darf nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangt oder angenommen werden. Seit dem 1. Juli 2026 kannst du mit dem Portable Rental Bond Scheme deine Kaution auf eine neue Wohnung übertragen (25 A$), und seit dem 9. September 2026 kannst du deine Kaution direkt an die RTBA zahlen, wenn du es dem Vermieter vorher schriftlich mitteilst. Ab dem 13. Oktober 2026 muss ein Vermieter, der Anspruch auf die Kaution erhebt, dich vorher benachrichtigen und Belege vorlegen (CAV, aktualisiert im September 2026).

In Queensland ist die Kaution unabhängig von der Miete auf vier Wochenmieten begrenzt (seit dem 30. September 2024), einen etwaigen pet bond (Haustierkaution) eingerechnet, und muss binnen 10 Tagen bei der Residential Tenancies Authority (RTA) hinterlegt werden. Die Mietvorauszahlung zu Beginn ist bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit auf zwei Wochen und bei befristeten auf einen Monat begrenzt (seit dem 6. Juni 2024). Ein Vermieter, der Anspruch auf die Kaution erhebt, muss dir binnen 14 Tagen Belege dafür geben. Zum holding deposit ist die neueste Quelle der RTA, die wir gefunden haben, ein Merkblatt von 2021: Ein holding deposit darf erst genommen werden, nachdem du eine Kopie des vorgesehenen Vertrags erhalten hast, immer nur einer, für 48 Stunden, sofern auf der Quittung nicht eine andere Frist steht; er wird binnen drei Tagen erstattet, wenn du innerhalb dieser Frist zurücktrittst, und wird Teil der Kaution, wenn du unterschreibst. Queensland hat kein System zur Übertragung der Kaution: Eine Kaution kann nur mitziehen, wenn Vermieter und Betrag gleich bleiben (RTA, Stand: September 2026). Mieter mit niedrigem Einkommen können in allen vier Bundesstaaten Darlehen für die Kaution bekommen (Rentstart in NSW, Homes Victoria, Kautionsdarlehen der RTA und das Department of Housing and Works in WA).

In Western Australia ist die Kaution auf vier Wochenmieten begrenzt, ohne Obergrenze, wenn die Miete über 1.200 A$ pro Woche liegt, plus eine Haustierkaution von höchstens 350 A$, wenn ein Haustier erlaubt ist; die Mietvorauszahlung ist auf zwei Wochen begrenzt. Der Vermieter oder Makler muss die Kaution binnen 14 Tagen bei Bonds Administration hinterlegen, die zu Consumer Protection gehört, und Bonds Administration schickt jeder auf der Kaution genannten Person einen Zahlungsnachweis. Produkte, die eine Kaution ersetzen, sind nicht erlaubt, es gibt keinen holding deposit (an seine Stelle tritt die erstattbare option fee) und kein System zur Übertragung der Kaution. Am Ende wird die Kaution auf einem von allen unterschriebenen Formular freigegeben; seit dem 28. März 2026 geht der Antrag auf Freigabe, wenn jemand ihm widerspricht oder ihn ignoriert, an den Commissioner for Consumer Protection, der nach den schriftlichen Belegen entscheidet, mit Beschwerde zum Magistrates Court binnen 7 Tagen (Consumer Protection WA, Stand: September 2026).

Kein australischer Bundesstaat begrenzt die Höhe der Miete: Der Vermieter legt die Wochenmiete fest, und eine Erhöhung lässt sich nur als „excessive“ (überhöht) gegenüber den Marktmieten anfechten. Geregelt wird, wie oft die Miete steigt und wie Wohnungen inseriert werden. In New South Wales darf die Miete seit dem 31. Oktober 2024 in den ersten 12 Monaten eines Vertrags und binnen 12 Monaten nach der letzten Erhöhung nicht steigen, bei befristeten Mietverträgen und solchen auf unbestimmte Zeit gleichermaßen, und eine Verlängerung des Vertrags setzt die Uhr nicht zurück. Der Vermieter muss die Erhöhung mindestens 60 Tage vorher schriftlich ankündigen und die neue Miete nennen. Wohnungen müssen zu einem festen Preis inseriert werden (keine Spannen, kein „offers“), und Vermieter, Makler und Bewerbungsplattformen dürfen nicht zu höheren Geboten auffordern; ein Mieter darf von sich aus weiter mehr bieten, und der Vermieter darf annehmen (Residential Tenancies Act 2010 s22A und s41; NSW Fair Trading, Mai 2025). Ein Mieter kann binnen 30 Tagen nach der Mitteilung beim NCAT einen Antrag stellen, wenn die neue Miete über dem Markt liegt (Tenants' Union of NSW).

In Victoria darf die Miete höchstens alle 12 Monate steigen, nie während einer festen Laufzeit, es sei denn, der Vertrag legt fest, wie sie berechnet wird, und seit dem 25. November 2025 nur mit 90 Tagen Vorlauf auf dem amtlichen Formular (vorher 60). Seit diesem Datum ist es außerdem strafbar, ein Angebot über der inserierten Miete anzunehmen, nicht nur, dazu aufzufordern. Binnen 30 Tagen nach der Mitteilung kannst du bei Consumer Affairs Victoria ein kostenloses rent assessment (Mietprüfung) beantragen; hält sie die Erhöhung für zu hoch und senkt der Vermieter sie nicht, können Rental Dispute Resolution Victoria und dann das VCAT eine Höchstmiete festsetzen, meist für 12 Monate (CAV, Stand: September 2026). Die nächste Parlamentswahl im Bundesstaat Victoria ist am 28. November 2026.

In Queensland bezieht sich die Frist von 12 Monaten seit dem 6. Juni 2024 auf die Wohnung, nicht auf das Mietverhältnis: Ein neuer Mieter oder ein neuer Eigentümer setzt sie nicht zurück, der Mietvertrag muss das Datum der letzten Erhöhung nennen, und du kannst binnen 14 Tagen einen Nachweis verlangen. Erhöhungen bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit brauchen zwei Monate schriftlichen Vorlauf. Das Überbieten der Miete ist verboten, auch das Annehmen eines ungebetenen höheren Angebots. Eine überhöhte Erhöhung kannst du binnen 30 Tagen nach der Mitteilung über die Schlichtung der RTA und das QCAT anfechten (RTA, Stand: September 2026).

In Western Australia darf die Miete seit dem 29. Juli 2024 höchstens alle 12 Monate steigen, bei befristeten Mietverträgen und solchen auf unbestimmte Zeit gleichermaßen, mit mindestens 60 Tagen schriftlichem Vorlauf auf dem amtlichen Formular, und während einer festen Laufzeit nur, wenn der Vertrag den Betrag oder die Berechnung nennt; eine Verlängerung mit einem der bisherigen Mieter setzt die Uhr nicht zurück. Seit dem 16. Mai 2024 muss die Miete zu einem festen Preis inseriert werden, und niemand darf zu einem Angebot darüber auffordern oder dazu ermuntern (Geldbuße bis 10.000 A$); wie in NSW darf ein Mieter weiter von sich aus mehr bieten, und der Vermieter darf annehmen. Ein Mieter kann beim Magistrates Court beantragen, eine überhöhte Miete oder Erhöhung zu senken, auch eine aus Vergeltung. Die Regierung hat Mietobergrenzen ausgeschlossen, als sie am 30. April 2026 ihre Reformen ankündigte (Residential Tenancies Act 1987 s27AA, s30 und s31B; Consumer Protection WA, Stand: September 2026).

In New South Wales braucht ein Vermieter seit dem 19. Mai 2025 für jede Beendigung eines Mietvertrags einen der aufgelisteten Gründe, auch am Ende einer festen Laufzeit. Verkauf der geräumten Wohnung, größere Renovierung, Nutzungsänderung oder Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie brauchen bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit und festen Laufzeiten von über sechs Monaten 90 Tage Frist (60 Tage bei festen Laufzeiten von sechs Monaten oder weniger) und verlangen Belege. Die Wohnung darf dann für einen bestimmten Zeitraum nicht neu vermietet werden (zum Beispiel sechs Monate nach einem Einzug oder geplanten Verkauf, 12 Monate nach einer Nutzungsänderung). Bei Mietrückstand von mindestens 14 Tagen ist eine Kündigung mit 14 Tagen Frist möglich, aber Nachzahlen oder das Einhalten eines vereinbarten Rückzahlungsplans stoppt die Räumung. Ein Mieter kündigt ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit 21 Tagen und am Ende einer festen Laufzeit mit 14 Tagen. Wer einen befristeten Vertrag von bis zu drei Jahren, der nach dem 23. März 2020 geschlossen wurde, vorzeitig beendet, zahlt eine feste Gebühr von 4, 3, 2 oder 1 Wochenmieten, je nachdem, wie viel der Laufzeit vergangen ist (NSW Fair Trading, aktualisiert im September 2026). Seit dem 21. September 2026 schützt NSW Opfer häuslicher Gewalt stärker: Sie können ein Mietverhältnis leichter vorzeitig beenden, haften nicht für Schäden, die durch die Gewalt entstanden sind, und können einen Anteil der Kaution von den Mitmietern zurückholen, mit stärkerem Schutz von Sicherheit und Privatsphäre (NSW Fair Trading, Änderungen des Mietrechts).

In Victoria endeten die no-fault notices to vacate (Kündigungen ohne Grund) am 25. November 2025. Eine feste Laufzeit geht nun in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit über, es sei denn, der Vermieter nennt einen gültigen Grund, etwa Verkauf, Renovierung mit Baugenehmigung, Abriss, Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie oder eine Nutzungsänderung, mit Belegen und seit diesem Datum 90 Tagen Frist (vorher 60). Bei Rückstand von 14 Tagen ist eine Kündigung mit 14 Tagen Frist möglich. Ein Mieter kündigt mit 28 Tagen. Wer eine feste Laufzeit vorzeitig beendet, zahlt die angemessenen Kosten des Vermieters, etwa die Miete bis zur Neuvermietung und einen Anteil an der Gebühr für die Neuvermietung im Verhältnis zur verbleibenden Zeit (CAV, Stand: September 2026).

Queensland hat die Kündigungen des Vermieters „ohne Grund“ mit seinen Reformen von 2022 abgeschafft, aber das Ende einer festen Laufzeit ist weiterhin ein gültiger Grund: Ein Vermieter kann den Mietvertrag bei Ablauf mit zwei Monaten Frist beenden. Andere Gründe (Verkauf, Eigenbedarf, größere Reparaturen, Nutzungsänderung) brauchen ebenfalls zwei Monate, können eine feste Laufzeit nicht verkürzen und sperren die Neuvermietung für sechs Monate; bei unbezahlter Miete steht zuerst eine notice to remedy (Aufforderung, den Rückstand auszugleichen), dann eine Kündigung mit 7 Tagen Frist, wenn nicht gezahlt wird. Ein Mieter kündigt mit 14 Tagen. Bei festen Laufzeiten unter drei Jahren, die seit dem 30. September 2024 geschlossen wurden, sind die Kosten der Neuvermietung auf 4, 3, 2 oder 1 Wochenmieten begrenzt, je nachdem, wie viel der Laufzeit vergangen ist, oder auf die Miete bis zum Einzug eines neuen Mieters, wenn das weniger ist (RTA, Stand: September 2026).

Western Australia ist (Stand: Oktober 2026) der einzige dieser vier Bundesstaaten, in dem ein Vermieter ein Mietverhältnis weiterhin ohne Grund beenden kann: mit 60 Tagen Frist bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder mit 30 Tagen Frist, um eine feste Laufzeit zum Ablaufdatum zu beenden; bei einem Verkauf der geräumten Wohnung sind bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit 30 Tage möglich. Bei unbezahlter Miete steht zuerst eine breach notice (Abmahnung) mit 14 Tagen Frist, dann eine Kündigung mit 7 Tagen Frist, und Nachzahlen oder das Einhalten eines Rückzahlungsplans stoppt sie. Ein Mieter kündigt ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit 21 Tagen und zieht am Ende einer festen Laufzeit mit mindestens 30 Tagen Frist aus; wer eine feste Laufzeit vorzeitig beendet, zahlt die angemessenen Kosten des Vermieters, etwa die Miete bis zum Einzug eines neuen Mieters. Opfer von Gewalt in der Familie können mit Nachweis mit 7 Tagen Frist ausziehen. Am 30. April 2026 hat die Regierung angekündigt, die Kündigungen ohne Grund zugunsten aufgelisteter Gründe wie Verkauf, Renovierung oder Eigenbedarf abzuschaffen; das ist noch kein Gesetz, und bis Oktober 2026 war kein Gesetzentwurf eingebracht (Consumer Protection WA, Stand: September 2026). In jedem Bundesstaat kann ein Mieter nur mit dem Beschluss eines Gerichts oder Tribunals aus der Wohnung gesetzt werden: in NSW, Victoria und Queensland der eines Tribunals, durchgesetzt per Vollstreckungsanordnung, in Western Australia der des Magistrates Court, vollstreckt durch einen Gerichtsvollzieher. Das Auswechseln der Schlösser oder das Abstellen der Versorgung, um jemanden zum Auszug zu zwingen, ist rechtswidrig.

New South Wales, Victoria und Queensland haben inzwischen Mindeststandards; Western Australia noch nicht (siehe unten). New South Wales verlangt sieben: standsicher, ausreichende Beleuchtung und Belüftung, Strom oder Gas, Wasserversorgung und Entwässerung, warmes und kaltes Wasser und ein eigenes Bad, während der gesamten Mietdauer instand gehalten (Residential Tenancies Act 2010 s52). Die Mindeststandards von Victoria (seit 2021) betreffen Schlösser, Bäder, die Küche, Heizung, Beleuchtung, Belüftung, die Bausubstanz, Freiheit von Schimmel und Feuchtigkeit, die vom Gebäude ausgehen, Sichtschutz an den Schlafzimmerfenstern und, seit dem 1. Dezember 2025, verankerte Jalousieschnüre; seit dem 25. November 2025 muss eine Wohnung sie schon beim Inserieren erfüllen. Neue Mindeststandards für Energieeffizienz bei Heizung, Warmwasser, Dämmung und Zugluftschutz werden ab dem 1. März 2027 schrittweise eingeführt (CAV). Die Standards von Queensland gelten seit dem 1. September 2024 für alle Mietverhältnisse: wetterfest, in gutem Zustand, funktionierende Schlösser, frei von Ungeziefer, Feuchtigkeit und Schimmel, Sichtschutz und trinkbares warmes und kaltes Wasser (RTA). Verlange dringende Reparaturen schriftlich; handelt der Vermieter nicht, kann NSW Fair Trading Reparaturen anordnen, und in Victoria und Queensland können dringende Reparaturen schnell vor das Tribunal gebracht werden.

Strom, Gas und Internet zahlen Mieter meist selbst. Beim Wasser ist es anders. In NSW zahlt der Vermieter alle festen Wasser- und Abwassergebühren und kann den Wasserverbrauch nur weitergeben, wenn die Wohnung einen eigenen Zähler hat und die Standards zur Wassereffizienz erfüllt (Toiletten mit Zweimengenspülung und 3 Sternen seit dem 23. März 2025), mit einer Kopie der Rechnung und 21 Tagen zum Zahlen. Queensland hat ähnliche Regeln: Der Verbrauch wird nur weitergegeben, wenn die Wohnung wassereffizient ist, und die Rechnung muss dich binnen 4 Wochen erreichen. In Victoria zahlt ein Mieter mit eigenem Zähler den Verbrauch und die Gebühr für die Abwasserentsorgung, und der Vermieter zahlt den Rest.

Gebühren sind überall begrenzt. Seit dem 31. Oktober 2024 verbietet NSW, Mietern etwas für die Suche, die Bewerbung oder den Beginn eines Mietverhältnisses zu berechnen, auch für Hintergrundprüfungen und die Vorbereitung des Vertrags, und Vermieter müssen kostenlose Wege zur Zahlung der Miete anbieten (Überweisung oder, seit dem 2. März 2026, Centrepay) und dürfen dich nicht zu einer App zwingen. In Victoria dürfen Plattformen Dritter Mietern keine Bewerbungs- oder Mietzahlungsgebühren berechnen (seit dem 31. März 2026), und ab dem 13. Oktober 2026 dürfen auch Vermieter und Makler keine Bewerbungsgebühren mehr berechnen. Eine Vermieterversicherung deckt das Gebäude und die Miete des Eigentümers; deine Sachen sind nur durch deine eigene Hausratversicherung gedeckt, die freiwillig ist.

Western Australia hat (Stand: Oktober 2026) keine allgemeinen Mindeststandards, nur Mindeststandards zur Sicherheit (ein Sicherheitsschloss oder eine Sicherheits-Gittertür am Haupteingang, Schlösser an von außen erreichbaren Fenstern und eine Außenleuchte am Haupteingang) sowie funktionierende Rauchmelder, zwei Fehlerstromschutzschalter und Regeln zu Poolabsperrungen und Jalousieschnüren. Standards zu Schimmel, Schädlingen und extremen Temperaturen wurden am 30. April 2026 angekündigt, sind aber noch kein Gesetz. Der Mieter zahlt den Wasserverbrauch und der Vermieter die water rates (Grundgebühren für Wasser), ohne Bedingung zur Wassereffizienz; council rates (Gemeindeabgaben) dürfen nicht weitergegeben werden, und eine Rechnung eines Versorgers, die mehr als 30 Tage nach ihrem Eingang beim Vermieter verschickt wird, muss nicht bezahlt werden. Der Vermieter muss mindestens einen gebührenfreien Weg zur Zahlung der Miete anbieten und darf keine Mahngebühren, Zinsen oder Verwaltungsgebühren berechnen. Seit dem 29. Juli 2024 darf ein Mieter kleine Änderungen beantragen, etwa Bilderhaken, LED-Lampen oder Zugluftschutz: Der Vermieter hat 14 Tage zur Antwort, Schweigen gilt als Zustimmung, und eine Ablehnung braucht die Genehmigung des Commissioner (Consumer Protection WA, Stand: September 2026).

Australien kennt keine Meldepflicht wie das padrón in Spanien oder die Anmeldung in Deutschland, und Vermieter müssen dein Visum nicht prüfen. Beim Mieten kommt es darauf an, Identität und Einkommen nachzuweisen. Makler wollen meist einen Reisepass mit Visum, einen australischen Führerschein oder eine proof-of-age card (Altersnachweis), eine Medicare-Karte, falls du eine hast, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder einen Arbeitsvertrag und Kontoauszüge. Victoria und Queensland begrenzen das inzwischen auf zwei Dokumente pro Kategorie, und aus Kontoauszügen dürfen Buchungen entfernt werden (CAV; RTA, Stand: September 2026).

Einem Neuankömmling fehlen meist ein örtlicher rental ledger, australische Referenzen und Gehaltsabrechnungen. Übliche Auswege sind ein Schreiben des Arbeitgebers mit Gehalt und Eintrittsdatum, Referenzen und Zahlungsnachweise des letzten Vermieters im Ausland, ein Nachweis über Ersparnisse oder das Angebot eines längeren Mietvertrags. Mehr Miete oder Monatsmieten im Voraus anzubieten, hilft selten: In Victoria und Queensland dürfen Makler weder Miete über dem inserierten Preis noch mehr Miete im Voraus annehmen, als die gesetzliche Grenze erlaubt.

Mieterdatenbanken (oft „Blacklists“ genannt) wie TICA und die National Tenancy Database sind privat. Nach den Regeln, die die Bundesstaaten gemeinsam haben, kannst du erst nach dem Ende des Mietverhältnisses eingetragen werden, wenn du im Mietvertrag genannt warst und mehr als die Kaution schuldest oder ein Tribunal das Mietverhältnis wegen deiner Vertragsverletzung beendet hat. Man muss es dir vorher schriftlich mitteilen und dir 14 Tage zum Widerspruch geben. Ein Makler, der dich in einer Datenbank findet, muss es dir binnen 7 Tagen mitteilen. Einträge müssen nach drei Jahren gelöscht werden, und Opfer von Gewalt in der Familie dürfen nicht wegen Schäden oder Schulden eingetragen werden, die durch sie entstanden sind (NSW Fair Trading; CAV; RTA).

Western Australia folgt demselben Muster: keine Meldepflicht, keine Visumprüfung durch den Vermieter und keine 100-Punkte-Regel im Gesetz. Anders als Victoria und Queensland setzt es keine Grenze dafür, wie viele Dokumente ein Makler verlangen darf oder welche; Grenzen wurden am 30. April 2026 angekündigt, sind aber noch kein Gesetz. Ein Vermieter, der eine Mieterdatenbank abfragt, muss es dir schriftlich mitteilen und dir eine Kopie dessen geben, was er gefunden hat (Consumer Protection WA, Stand: September 2026).

In New South Wales brauchst du die schriftliche Zustimmung des Vermieters, um einen Teil der Wohnung unterzuvermieten oder zu übertragen. Der Vermieter darf eine Anfrage, einen Teil unterzuvermieten oder einen Mitmieter aufzunehmen, nicht ohne triftigen Grund ablehnen, kann aber eine Untervermietung oder Übertragung der ganzen Wohnung aus jedem Grund ablehnen und darf nur seine angemessenen Kosten für die Zustimmung berechnen. Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber für den Untermieter verantwortlich (NSW Fair Trading, Stand: September 2026).

In Victoria braucht ein assignment (die Übertragung des Mietvertrags) schriftliche Zustimmung, die nicht ohne guten Grund verweigert werden darf; auch die Untervermietung braucht Zustimmung und fällt unter dieselben Abschnitte des Gesetzes (Residential Tenancies Act 1997 ss82–84). Der Vermieter darf für die Zustimmung keine Gebühr verlangen, nur die angemessenen Kosten eines neuen Vertrags, und das VCAT kann eine Übertragung zulassen, wenn die Zustimmung zu Unrecht verweigert wird. Wer ohne Zustimmung Untermieter aufnimmt, riskiert eine Kündigung mit 14 Tagen Frist (CAV).

In Queensland brauchst du eine schriftliche Erlaubnis, und ein Hauptmieter, der untervermietet, übernimmt die Pflichten eines Vermieters: einen schriftlichen Vertrag, einen condition report beim Einzug, eine bei der RTA hinterlegte Kaution und Quittungen (RTA). In allen vier Bundesstaaten sind Zimmer in Wohngemeinschaften, die ein anderer Mieter inseriert, ein häufiger Weg für Betrug: Lass dir den Hauptmietvertrag und die Zustimmung des Vermieters zeigen und zahl eine Kaution nie bar oder an jemanden, der sie nicht bei der staatlichen Stelle hinterlegt. Für rooming houses, in denen vier oder mehr Personen je ein Zimmer mit getrennten Verträgen mieten, gelten gesonderte Regeln.

In Western Australia braucht eine Untervermietung oder Übertragung, sofern der Mietvertrag nichts anderes sagt, die schriftliche Zustimmung des Vermieters, die nicht ohne triftigen Grund verweigert werden darf und für die nur angemessene Auslagen berechnet werden dürfen; ein Mietvertrag kann die Untervermietung auch ganz erlauben oder verbieten (Residential Tenancies Act 1987 s49). Ein Hauptmieter, der untervermietet, muss dem Untermieter einen schriftlichen Vertrag geben, der spätestens mit dem Hauptmietvertrag endet, dazu einen condition report, und muss jede Kaution bei Bonds Administration hinterlegen. Streitigkeiten zwischen Mitmietern gehen an den Magistrates Court. Boarders und lodgers (Untermieter im Haushalt des Vermieters, mit oder ohne Verpflegung) fallen nicht unter das Gesetz, und ihre Kautionen können nicht bei Bonds Administration hinterlegt werden (Consumer Protection WA, Stand: September 2026).

Kein Bundesstaat verlangt von privaten Vermietern eine Registrierung oder Lizenz, aber jeder legt Pflichten fest. In NSW: die Kaution hinterlegen, die vorgeschriebenen Informationen und den condition report übergeben, Rauchmelder funktionstüchtig halten, für die Beendigung eines Mietvertrags einen Grund mit Belegen nennen, Anfragen zu Haustieren prüfen (du hast 21 Tage zur Antwort auf dem amtlichen Formular, kannst nur aus aufgelisteten Gründen ablehnen, etwa wegen der Einzäunung oder bei mehr als vier Tieren, und Schweigen bedeutet Zustimmung) und, wenn Anspruch auf die Kaution erhoben wird, die Umfrage von Fair Trading dazu ausfüllen, warum das Mietverhältnis endete (seit dem 1. Juli 2026). Victoria verlangt jährliche Prüfungen der Rauchmelder, Unterlagen, die zeigen, dass die Mindeststandards erfüllt waren, und einen Beschluss des VCAT, wenn du ein Haustier ablehnen willst (du hast dafür 14 Tage Zeit); ab dem 13. Oktober 2026 verlangt es außerdem alle zwei Jahre Sicherheitsprüfungen von Gas und Elektrik für alle Mietverträge. Vermieter, die gegen die Regeln verstoßen, können in das öffentliche Register der „rental providers“ von CAV eingetragen werden. Queensland verlangt, Anfragen zu Haustieren binnen 14 Tagen schriftlich zu beantworten, sonst gelten sie automatisch als genehmigt, und Vermieter müssen seit dem 1. Mai 2025 48 Stunden vorher ankündigen, bevor sie die Wohnung betreten.

Mieteinnahmen werden als gewöhnliches Einkommen zu deinem Grenzsteuersatz besteuert. Für Ansässige sind das 2026/27 nichts bis 18.200 A$, dann 15 %, ab 45.001 A$ 30 %, ab 135.001 A$ 37 % und ab 190.001 A$ 45 %, plus die Medicare-Abgabe. Nicht Ansässige zahlen 30 % ab dem ersten Dollar bis 135.000 A$, ohne Medicare-Abgabe (ATO, 2026). Das Negative Gearing (Verluste aus der Vermietung vom übrigen Einkommen abziehen) wird durch den Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 eingeschränkt: Bei Bestandswohnungen, die nach 19:30 Uhr AEST am 12. Mai 2026 gekauft wurden, können Verluste ab dem 1. Juli 2027 nur mit Einkünften aus der Vermietung von Wohnraum verrechnet werden, während für Neubauten und für Wohnungen, die vor der Ankündigung gehalten wurden, die alten Regeln gelten. Der Rabatt von 50 % auf Veräußerungsgewinne wird für Gewinne ab dem 1. Juli 2027 durch eine Indexierung mit einer Mindeststeuer von 30 % ersetzt. Ausländischen Käufern ist der Kauf von Bestandswohnungen vom 1. April 2025 bis 30. Juni 2029 grundsätzlich verboten, und sie zahlen eine Leerstandsabgabe, wenn eine Wohnung 183 Tage im Jahr weder bewohnt noch tatsächlich zur Miete verfügbar ist (Foreign Investment Review Board).

Kurzzeitvermietung: In NSW muss jede Kurzzeitvermietung im STRA Register des Bundesstaats eingetragen sein (65 A$, jährlich zu erneuern für 25 A$), und eine ganze Wohnung, die ohne Anwesenheit des Gastgebers vermietet wird, ist in Greater Sydney auf 180 Nächte im Jahr begrenzt (60 im größten Teil des Byron Shire). Ein Vermieter, der einen Mietvertrag beendet, um auf Kurzzeitvermietung umzustellen, muss die Registrierung vorweisen und darf die Wohnung 12 Monate lang nicht wieder langfristig vermieten. Victoria erhebt seit dem 1. Januar 2025 auf Aufenthalte unter 28 Tagen eine short stay levy (Abgabe) von 7,5 %, die die Buchungsplattform einzieht. In Queensland überlässt man die Kurzzeitvermietung den Gemeinden; der Brisbane City Council hat sein geplantes Genehmigungssystem am 12. Mai 2026 fallen gelassen, es gibt also in Brisbane weder eine Genehmigung noch eine Obergrenze für Nächte (Brisbane City Council, Stand: Oktober 2026).

Western Australia hat keine Lizenz und kein Register für Vermieter bei langfristiger Vermietung. Vermieter müssen Form 1AA verwenden, das Informationsblatt und die condition reports übergeben, Kautionen binnen 14 Tagen hinterlegen, die Sicherheitsstandards erfüllen und Anfragen zu Haustieren und kleinen Änderungen binnen 14 Tagen beantworten: Schweigen bedeutet Zustimmung, und eine Ablehnung braucht die Genehmigung des Commissioner, es sei denn, ein Gesetz oder eine strata by-law (Hausordnung der Eigentümergemeinschaft) verbietet es. Jede Kurzzeitvermietung in WA muss im STRA Register des Bundesstaats eingetragen sein, seit dem 1. Januar 2025 verpflichtend, und im Großraum Perth braucht eine Kurzzeitvermietung ohne Anwesenheit des Gastgebers, die mehr als 90 Nächte im Jahr vermietet wird, ein development approval (Planungsgenehmigung) der Gemeinde; Aufenthalte mit Anwesenheit des Gastgebers sind ausgenommen. Ein Anreiz des Bundesstaats von 10.000 A$ für die Umstellung einer Kurzzeitunterkunft auf einen Mietvertrag über 12 Monate und von 5.000 A$ für eine lange leer stehende Wohnung hat mehr als 830 Wohnungen umgewandelt, bevor er am 28. Februar 2026 vorzeitig endete (Consumer Protection WA; Department of Planning, Lands and Heritage; WA Government, Stand: September 2026).

In New South Wales wendest du dich zuerst an den kostenlosen Beschwerdedienst von NSW Fair Trading zu Mietverhältnissen, der ermitteln und rectification orders (Anordnungen zur Mängelbeseitigung) erlassen kann. Verbindliche Entscheidungen trifft das NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT): Antragsgebühr 64 A$, oder 16 A$ für Inhaber einer Ermäßigungskarte (Stand: August 2026); die meisten ersten Anhörungen finden binnen 3 bis 6 Wochen statt. Das NCAT behandelt Streit um Kautionen, überhöhte Mieterhöhungen, Kündigungen, Reparaturen und Entschädigung. Ein Rental Commissioner bei Fair Trading überwacht die Reformen, und eine Rental Taskforce setzt sie durch. Kostenlose Beratung gibt die Tenants' Union of NSW mit ihren örtlichen Tenants Advice and Advocacy Services (NSW Fair Trading; Tenants' Union of NSW, Stand: September 2026).

In Victoria gibt Consumer Affairs Victoria Auskunft und führt rent assessments durch. Rental Dispute Resolution Victoria (RDRV), ein kostenloser Dienst beim VCAT, behandelt die meisten Streitfälle, darunter Forderungen zur Kaution, Reparaturen und Mieterhöhungen, durch moderierte Gespräche und Mediation und gibt ungelöste Fälle zur Anhörung an das VCAT weiter. Tenants Victoria berät Mieter kostenlos (CAV, Stand: September 2026).

In Queensland müssen die meisten nicht dringenden Streitfälle zuerst zum kostenlosen Schlichtungsdienst der RTA; scheitert er, stellt die RTA eine notice of unresolved dispute (Bescheinigung über den ungelösten Streit) aus, und du kannst das QCAT anrufen (binnen 7 Tagen bei einem Streit um die Kaution). Dringende Angelegenheiten wie eine rechtswidrige Aussperrung oder dringende Reparaturen können direkt zum QCAT, und Forderungen über 25.000 A$ gehen vor Gericht. Tenants Queensland betreibt eine kostenlose Beratungshotline im ganzen Bundesstaat (RTA; Tenants Queensland, Stand: September 2026).

Western Australia hat kein Tribunal für Mietsachen: Streitigkeiten zu Mietverhältnissen gehen an den Magistrates Court, online über eCourts beantragt, meist mit einem ersten Termin binnen 14 Tagen. Seit dem 28. März 2026 entscheidet über die meisten Streitfälle zur Kaution zuerst der Commissioner for Consumer Protection, der seit dem 29. Juli 2024 auch über strittige Anfragen zu Haustieren und kleinen Änderungen entscheidet. Consumer Protection (1300 30 40 54), Teil des Department of Local Government, Industry Regulation and Safety (LGIRS), behandelt Beschwerden und strebt an, sie binnen 30 Tagen zu lösen, kann aber keine Anordnungen treffen. Beratung für Mieter gibt Circle Green Community Legal (früher Tenancy WA), dessen Beratung nach eigenen Angaben kostenlos ist, während laut der Seite von Consumer Protection eine Gebühr anfallen kann, die bei niedrigem Einkommen erlassen werden kann, sowie die übrigen Rechtsberatungszentren des Tenancy Advice and Education Service. Mietbetrug meldet man bei WA ScamNet (Consumer Protection WA, Stand: September 2026). Rentlet kann nicht garantieren, dass ein Makler, ein Inserat oder ein Vermieter seriös ist: Prüf die Lizenz des Maklers und zahl nie, bevor du die Wohnung besichtigt und den Vertrag unterschrieben hast.