Louer en Grèce : les règles

Le Code civil n’exige pas de bail écrit, mais en pratique tous les baux sont écrits, car ils doivent être déclarés à l’administration fiscale (voir plus bas) et un bail écrit est nécessaire pour la procédure d’expulsion rapide. Un bail d’habitation est une misthosi katoikias (location d’un logement). La protection essentielle est l’art. 2.1 de la loi 1703/1987, maintenu en vigueur après 1997 par la loi 2235/1994 : le bail d’un bien destiné à l’habitation dure au moins trois ans, même si une durée plus courte ou indéterminée a été convenue. Les parties ne peuvent raccourcir ces trois ans que par un accord ultérieur, conclu au moins six mois après la signature du bail et prouvé par un acte notarié. Les guides de cabinets d’avocats lisent cette règle comme visant une résidence principale (kyria katoikia) : les baux d’une résidence de vacances ou secondaire, ou d’un bien que le contrat destine à un autre usage, en seraient exclus ; la loi elle-même ne parle que de bail à usage d’habitation. Le même article prévoit que si la durée convenue était inférieure à trois ans et que le contrat ne contient pas de clause de révision du loyer, le loyer augmente une fois par an de 75 % de l’indice des prix à la consommation pour la période prolongée. Règles en vigueur en octobre 2026.

Après la durée (trois ans ou la durée plus longue convenue), le bail prend fin automatiquement sans préavis (Code civil art. 608). Si le locataire reste et que le propriétaire le sait sans s’y opposer, le bail est considéré comme renouvelé pour une durée indéterminée (art. 611), et chaque partie peut alors y mettre fin par un préavis (voir Préavis). En cas de vente du bien, l’acheteur est lié par un bail prouvé par un document à date certaine (art. 614) ; sinon il peut y mettre fin avec un préavis d’un mois (baux jusqu’à un an) ou de deux mois (baux plus longs) (art. 615).

Enregistrement : le propriétaire doit déposer une dilosi pliroforiakon stoicheion misthosis (déclaration d’informations sur le bail) sur myAADE (le portail de l’AADE, anciennement Taxisnet) avant la fin du mois suivant le début du bail, et de même pour les modifications et la résiliation ; c’est gratuit (Mitos, le registre national des procédures, octobre 2026). L’AFM (numéro fiscal) du locataire figure dans la déclaration, et le locataire reçoit une notification dans sa boîte myAADE et par courriel ; il dispose de 30 jours pour l’accepter ou la rejeter, et s’il ne fait rien elle est réputée acceptée (décision AADE A.1068/2025). Vérifiez que le loyer et les dates déclarés sont exacts avant d’accepter : le remboursement de loyer, l’allocation logement et le justificatif de domicile reposent sur cette déclaration.

Il n’existe aucun plafond légal de l’eggyisi (dépôt de garantie) pour les nouveaux baux d’habitation en octobre 2026. L’ancienne règle qui limitait le dépôt à deux mois de loyer et le loyer d’avance au mois en cours (loi 1703/1987 art. 2.2) a cessé de s’appliquer avec le reste de cette loi le 30 juin 1997 ; la loi 2235/1994 n’a maintenu en vigueur que la durée minimale de trois ans de l’art. 2.1. Certains guides grecs citent encore le plafond de deux mois comme s’il était en vigueur. En pratique, les propriétaires et agents des grandes villes demandent en général un ou deux mois de dépôt plus le premier mois de loyer, et parfois un garant grec ou davantage de mois à l’avance aux étrangers sans revenus grecs ; le montant se négocie.

Le propriétaire détient le dépôt ; il n’existe ni système public de dépôt ni délai légal de restitution. Il est restitué à la fin du bail, une fois le logement rendu et les factures et charges communes réglées, déduction faite des dégâts justifiés au-delà de l’usure normale (Code civil art. 592, 599). Une clause courante interdit d’utiliser le dépôt comme dernier mois de loyer. Des photos, un inventaire signé et des copies des dernières factures d’eau et d’électricité et des derniers relevés de charges communes aident en cas de litige. Nous n’avons trouvé aucun projet de loi du gouvernement sur les dépôts en octobre 2026.

Le loyer est fixé librement et il n’existe en Grèce ni zone de contrôle des loyers ni loyer de référence en octobre 2026. Les augmentations en cours de bail sont celles que prévoit le contrat ; beaucoup de contrats lient l’augmentation annuelle à l’indice des prix à la consommation ou à un pourcentage fixe. Lorsque la durée convenue était inférieure à trois ans et qu’il n’y a pas de clause de révision, l’art. 2.1 de la loi 1703/1987 prévoit une augmentation annuelle de 75 % de l’indice des prix à la consommation pour la période prolongée. Un locataire ne peut pas contester un loyer jugé trop élevé ; les principaux outils sont de lire la clause d’indexation avant de signer et de veiller à ce que le loyer déclaré corresponde à celui qui est payé.

Paiement par virement bancaire : l’art. 210 de la loi 5222/2025 exige que le loyer soit payé uniquement sur un compte bancaire au nom du propriétaire déclaré à l’AADE. La date d’entrée en vigueur a été repoussée du 1er janvier 2026 au 1er avril 2026, puis au 1er octobre 2026, et la décision AADE A.1187/2026 (septembre 2026) l’a reportée au 1er juillet 2027. Selon la presse fiscale (TaxRevenue Times, septembre 2026), une fois la règle applicable, les propriétaires qui encaissent le loyer autrement perdent la déduction forfaitaire automatique de 5 % de frais, et les locataires perdent les aides de l’État liées à ce bail. Payer par virement bancaire en indiquant la référence du bail est déjà la preuve de paiement la plus claire.

Aides aux locataires : le remboursement annuel de loyer (epistrofi enoikiou, loi 5217/2025 art. 70) rembourse un mois de loyer par an, au maximum 800 € plus 50 € par enfant, pour une résidence principale ou le logement d’un étudiant, automatiquement à partir des données de la déclaration de revenus, sans demande. La loi 5313/2026 a relevé les plafonds de revenus à 25 000 € pour une personne seule et à 35 000 € pour un couple plus 5 000 par enfant (des plafonds de patrimoine s’appliquent aux résidences principales). Le versement pour les loyers de 2025 est dû le 30 novembre 2026. Le remboursement suppose que le bail soit déclaré à l’AADE et que le loyer figure dans la déclaration de revenus du locataire (E1). Les enseignants et les personnels de santé affectés hors de l’Attique et de Thessalonique peuvent obtenir jusqu’à deux mois par an en vertu de l’art. 70A. Par ailleurs, l’epidoma stegasis (allocation logement, loi 4472/2017) de l’OPEKA verse 70 € par mois à une personne seule, plus 35 € par membre supplémentaire, jusqu’à 210 €, pour de très faibles revenus (7 000 € par an pour une personne seule) et seulement après cinq ans de résidence légale (12 pour les ressortissants hors UE), en octobre 2026.

Locataire : un locataire d’habitation n’a aucun droit légal de partir avant terme pendant la durée fixe (l’ancienne règle du « changement d’avis » du décret présidentiel 34/1995 art. 43 vaut pour les baux commerciaux et a été supprimée pour les nouveaux baux en 2014). Un locataire qui part plus tôt peut devoir le loyer jusqu’à la fin de la durée, sauf si le contrat contient une clause de sortie anticipée (par exemple un préavis plus une pénalité) ou si le propriétaire est d’accord. Lisez cette clause avant de signer. Une fois le bail devenu à durée indéterminée (après la durée, art. 611), chaque partie peut y mettre fin : pour un loyer mensuel, par un préavis donné au moins 15 jours avant la fin d’un mois civil (Code civil art. 609), sauf si le contrat fixe un autre délai. Si un locataire décède, les héritiers peuvent résilier avec un préavis de trois mois pour la fin d’un mois, et le conjoint ou partenaire survivant qui habitait là reprend le bail (art. 612).

Propriétaire : un bail à durée déterminée prend fin au terme de la durée (minimum trois ans) sans qu’aucun motif ne soit nécessaire (art. 608). Pendant la durée, le propriétaire peut le résilier pour loyer impayé avec un préavis d’un mois (baux convenus pour un an ou plus) ou de dix jours (baux plus courts) ; le préavis est sans effet si le locataire paie les arriérés et les frais avant son expiration (art. 597), et toute clause raccourcissant ces délais ou mettant fin automatiquement au bail en cas de retard de paiement est nulle (art. 598). Le propriétaire peut résilier immédiatement si le locataire persiste à faire un usage abusif du logement ou à se comporter mal envers les autres habitants malgré les protestations (art. 594). Un locataire qui reste après la fin du bail doit le loyer convenu à titre d’indemnité (art. 601). Règles en vigueur en octobre 2026.

Expulsion : la voie rapide est la diatagi apodosis chrisis misthiou (ordonnance de restitution du bien, Code de procédure civile art. 637 et suivants). Pour des arriérés, le propriétaire a besoin d’un bail écrit et doit d’abord signifier une mise en demeure par huissier de justice ; si le locataire paie dans les 15 jours, l’ordonnance ne peut pas être rendue (la mise en demeure n’est nécessaire que la première fois). Depuis le 1er janvier 2026 (loi 5221/2025), la même ordonnance peut aussi être utilisée lorsque le bail est arrivé à son terme : le propriétaire doit signifier un préavis au moins trois mois avant l’échéance, et l’ordonnance ne peut être exécutée que deux mois après sa signification. Le locataire peut former opposition (anakopi) devant le tribunal. Seul un huissier muni d’une décision de justice peut expulser un locataire ; changer les serrures ou couper l’eau ou l’électricité n’est pas un moyen légal d’expulsion.

Si le logement présente un défaut qui empêche en tout ou en partie l’usage convenu lors de la remise, ou qui apparaît pendant le bail, ou s’il lui manque une qualité convenue, le locataire a le droit de réduire ou de cesser de payer le loyer (Code civil art. 576) ; en pratique, les locataires doivent d’abord prévenir le propriétaire par écrit et demander conseil avant de retenir le loyer, car un loyer impayé peut conduire à une ordonnance d’expulsion. Le locataire n’est pas responsable de l’usure causée par l’usage convenu (art. 592) et doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu (art. 599). Les contrats exigent en général l’accord du propriétaire pour toute modification.

Les koinochrista (charges communes) d’un immeuble couvrent le nettoyage, l’ascenseur, l’éclairage des parties communes et, dans de nombreux anciens immeubles d’Athènes, le fioul du chauffage central. Elles sont réparties entre les logements selon le règlement de l’immeuble (kanonismos polykatoikias) ou, à défaut, selon la quote-part de chaque logement dans l’immeuble (loi 3741/1929). Entre propriétaire et locataire, c’est le bail qui décide ; la loi ne prévoit aucune répartition, et d’après l’usage courant (guides de gestion immobilière, non la loi), le locataire paie les frais courants ordinaires (nettoyage, ascenseur, électricité des parties communes, eau, chauffage) et le propriétaire les frais exceptionnels (réparations et remplacements, travaux de façade, fonds de réserve). Vis-à-vis de la copropriété, le propriétaire reste responsable si le locataire ne paie pas. Demandez les dernières factures de charges communes avant de signer : le chauffage en hiver peut représenter une grande part du coût mensuel.

Le locataire met en général l’électricité, l’eau, le gaz et internet à son nom. Les honoraires d’agence sont librement convenus (loi 4072/2012). En pratique, les honoraires couramment cités pour une location d’habitation sont d’un mois de loyer plus 24 % de TVA, souvent payés par le locataire et parfois partagés ou payés par le propriétaire (guides d’agences, non la loi) ; l’agent doit travailler sous un mandat écrit qui indique son nom et son numéro GEMI (registre du commerce). L’assurance habitation n’est pas exigée par la loi.

La Grèce n’a pas de registre général des adresses comme le padrón espagnol ou l’Anmeldung allemande. Le numéro qui compte pour la location est l’AFM (arithmos forologikou mitroou, numéro d’immatriculation fiscale) : le propriétaire en a besoin pour déclarer le bail, et vous en avez besoin pour accepter la déclaration, ouvrir un compte bancaire, souscrire les contrats d’eau et d’électricité et recevoir plus tard le remboursement de loyer. Il peut être délivré dans un bureau des impôts (DOY) ou à distance par appel vidéo via le service myAADElive de l’AADE, qui vous donne aussi le kleidarithmos (mot de passe) de myAADE (AADE, octobre 2026). Demandez le mot de passe en même temps : sans accès à myAADE, vous ne pouvez ni voir ni accepter la déclaration du bail.

Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de Suisse qui séjournent plus de trois mois doivent obtenir une vevaiosi engrafis (attestation d’enregistrement) auprès du service des étrangers de la police (en Attique et à Thessalonique) ou du service local de sécurité de la police, en vertu du décret présidentiel 106/2007. Elle est gratuite, hormis un timbre de 0,50 euro, n’expire pas, et exige un justificatif d’adresse comme un bail, une facture d’énergie ou d’eau ou un document fiscal, plus la preuve de ressources et d’une assurance maladie (Mitos, octobre 2026). Les titres de séjour pour les ressortissants hors UE demandent aussi une adresse, en général un bail déclaré. L’AMKA (numéro de sécurité sociale) est nécessaire pour travailler et pour les soins publics. Un bail déclaré à l’AADE à votre nom est le justificatif d’adresse le plus simple pour tout cela.

Fait inhabituel, le Code civil grec permet au locataire de sous-louer ou de céder l’usage du logement sauf si le contrat dit le contraire ; le locataire reste responsable envers le propriétaire de la faute du sous-locataire, même si le propriétaire a donné son accord (art. 593). La plupart des baux écrits interdisent la sous-location sans l’accord écrit du propriétaire : vérifiez le contrat. À la fin du bail, le propriétaire peut réclamer le logement directement au sous-locataire (art. 599). Il n’existe aucun plafond légal à ce que peut demander celui qui sous-loue.

Une sous-location doit être déclarée à l’AADE comme tout bail, par le sous-bailleur (Mitos : les déclarations couvrent les propriétaires et les sous-bailleurs). Les locations de chambres non déclarées sont courantes à Athènes et à Thessalonique ; elles laissent le locataire de la chambre sans justificatif d’adresse, sans remboursement de loyer et avec des preuves fragiles en cas de litige.

Sous-louer pour de courts séjours à des touristes relève de la location de courte durée et exige son propre numéro d’enregistrement (voir Pour les propriétaires). Dans le centre d’Athènes, aucun nouvel enregistrement de courte durée n’est autorisé jusqu’au 31 décembre 2026, ce qui vise aussi les sous-bailleurs ; une année de plus a été annoncée en septembre 2026 mais n’a pas encore force de loi.

Avant de louer : obtenez un PEA (pistopoiitiko energeiakis apodosis, certificat de performance énergétique) auprès d’un inspecteur énergétique agréé. Il est exigé pour toute nouvelle location à un nouveau locataire (pas pour un renouvellement avec le même locataire), est valable dix ans, son numéro doit figurer dans la déclaration de bail à l’AADE (loi 4342/2015 art. 58), et des amendes de 1 000 à 10 000 € en vertu de la loi 4122/2013 sont signalées pour défaut de certificat (Taxheaven ; octobre 2026). Déclarez ensuite le bail sur myAADE avant la fin du mois suivant et, à partir du 1er juillet 2027, n’encaissez le loyer que sur un compte bancaire déclaré à l’AADE (loi 5222/2025 art. 210, telle que reportée).

Impôt : les revenus locatifs des particuliers sont imposés séparément des autres revenus, après une déduction forfaitaire automatique de 5 % pour réparations et entretien. Pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2026, l’art. 8 de la loi 5246/2025 (modifiant l’art. 40.4 du Code de l’impôt sur le revenu) fixe le barème à 15 % jusqu’à 12 000 € par an, 25 % de 12 000 à 24 000 €, 35 % de 24 000 à 36 000 € et 45 % au-delà (la nouvelle tranche à 25 % a remplacé un saut direct de 15 % à 35 %). Incitation pour les logements vides : les revenus d’un bail de longue durée d’un logement allant jusqu’à 120 m² (plus 20 m² par enfant) déclaré vide pendant trois ans, ou précédemment utilisé en location de courte durée, sont exonérés d’impôt pendant 36 mois, si le bail dure au moins trois ans et est signé entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2026 (loi 5162/2024 art. 9, prolongée ; une nouvelle prolongation n’était pas décidée en octobre 2026). Les propriétaires paient aussi l’ENFIA (impôt foncier).

Location de courte durée (moins de 60 jours par séjour, sans services de type hôtelier) : le bien doit avoir un AMA (arithmos mitroou akinitou, numéro d’enregistrement) dans le registre des locations de courte durée de l’AADE, affiché sur chaque annonce ; les hôtes doivent être déclarés et une taxe de résilience climatique est perçue par nuit. Les particuliers qui louent trois biens ou plus en courte durée sont traités comme une entreprise, avec 13 % de TVA (loi 5073/2023, guide de l’AADE). Depuis le 1er octobre 2025, la loi 5170/2025 fixe des normes minimales : pièces d’usage principal uniquement (pas de sous-sols), lumière naturelle et ventilation, climatisation, assurance responsabilité civile, détecteurs de fumée, extincteur, disjoncteur différentiel, trousse de premiers secours ; les amendes commencent à 5 000 € et doublent en cas de récidive. Les premiers enregistrements sont interdits dans les 1er, 2e et 3e arrondissements municipaux d’Athènes du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026 (loi 4446/2016 art. 111.2A, décision du 12 décembre 2025), avec des amendes d’au moins 20 000 €. En septembre 2026, le gouvernement a annoncé que l’interdiction se poursuivrait jusqu’en 2027 ; cela n’avait pas encore force de loi en octobre 2026. Un règlement d’immeuble qui limite les logements à l’usage d’habitation peut aussi bloquer la location de courte durée : un article de presse de juillet 2026 indique que le tribunal de première instance d’Athènes a ordonné l’arrêt d’une location de ce type (décision 2937/2026, Greek City Times) ; il s’agit d’une décision isolée de première instance, non d’une jurisprudence établie.

Les litiges locatifs relèvent des tribunaux civils. Depuis le 16 septembre 2024, les eirinodikeia (justices de paix) ont été fusionnées dans les protodikeia (tribunaux de première instance à juge unique), les anciennes justices de paix subsistant comme antennes locales (loi 5108/2024). Les expulsions passent par la procédure d’ordonnance décrite sous Préavis. Un avocat est en général nécessaire devant le tribunal. Il n’existe ni tribunal des loyers ni commission des litiges sur les dépôts.

PA.SY.P.E. (Association panhellénique de protection des locataires, fondée en 1977) donne à ses adhérents des conseils juridiques d’avocats sur les baux et les expulsions, depuis un bureau du centre d’Athènes. Des collectifs de terrain plus récents, comme le Syndicat de base des locataires d’Athènes (SVEA), s’organisent collectivement et soutiennent les locataires menacés d’expulsion. Le Synigoros tou Katanaloti (Médiateur du consommateur) assure gratuitement une médiation entre consommateurs et entreprises exerçant en Grèce, comme une agence immobilière, mais pas dans les litiges avec un propriétaire particulier. Le Synigoros tou Politi (Médiateur grec) traite les plaintes contre des organismes publics, par exemple au sujet d’une allocation logement. Les KEP (centres de services aux citoyens) aident pour les formulaires et démarches publics. Les propriétaires ont leur propre fédération, POMIDA.

Nous ne pouvons jamais garantir qu’une agence, une annonce ou un propriétaire soit honnête. Ne versez jamais de dépôt de garantie avant d’avoir vu le logement et vérifié que la personne est propriétaire ou autorisée à le louer, exigez que le bail soit déclaré à l’AADE, et lisez notre guide contre les arnaques à la location.